Cuentos Chinos

 

Puros cuentos chinos

En la literatura usualmente se utiliza China como recurso literario para ejemplificar lo místico, lejano y desconocido. Al parecer, para la economía no es tan diferente. En el caso específico del mercado inmobiliario chino resulta complicado hacer cualquier clase de proyección aplicando los modelos estándar. La economía, como toda ciencia, trata de encontrar patrones generales que expliquen de la manera más precisa posible el mayor número de caso. El problema con China, una de las primeras potencias económicas en el mundo, es que con ella no aplican los patrones generales.

Una de las cosas necesarias para el análisis inmobiliario del mercado Chino es recordar el alto grado de intervención y control de la economía por parte del gobierno comunista. En todos los mercados la política, entendida en el sentido anglosajón de policy, es un factor relevante de análisis. Pero, cuando se trata de China, no es exagerado decir que la policy es el factor relevante de análisis en casi cualquier mercado.

Por ejemplo, los índices inmobiliarios del precio de la vivienda alrededor del mundo se basan en el precio de venta de los inmuebles para estimar el valor de mercado. Sin embargo, en China se mide el valor de la tierra, es decir, de lotes vacíos sin construcción, lo que hace muy difícil – si no imposible – comparar los mercados inmobiliarios de otras economías. Esta es una diferencia diametral respecto a la información que se considera estadísticamente relevante. Usualmente se considera el precio de venta de la tierra y sus mejoras como los componentes del índice de vivienda, a diferencia de China que considera únicamente relevante el valor de la tierra.

En China el Partido Comunista es el propietario de toda la tierra en zonas urbanas. Esta es administrada por el gobierno local encargado de subastarla entre los desarrolladores que estuvieren interesados. Ahora bien, lo curioso es que en realidad no hay compraventa de propiedad privada en el sentido absoluto, como lo entendemos en el Occidente, sino lo que se vende son derechos del uso y goce por un tiempo determinado. Si un desarrollador quiere construir, por un solo pago puede adquirir del gobierno local el derecho para explotar bajo el régimen de LUR (Land Usage Rights), o derechos de uso de tierra por un plazo determinado; en el caso de vivienda el plazo es de 70 años.

Este régimen de LUR tiene como función simular propiedad privada para poder generar precios que transmitan información relevante a los empresarios. Tal parece que esto de momento funciona, pero habrá que esperar 30 o 40 años para ver qué consecuencias tendrá sobre el cálculo económico empresarial ya que el cálculo del valor de la tierra será más complejo en la medida que el plazo se acerque su fin y la decisión de extender el mismo o no este en la manos de los gobernantes de turno.

De momento podemos decir que China es tan lejana y mística para los economistas como lo fue para los exploradores del siglo XIII, cualquier análisis económico que pretenda aplicar modelos tradicionales, sin tomar en consideración las particularidades institucionales tanto jurídicas como culturales, aumenta sus probabilidades de errar.