¿Cuánto vale un apartamento en Ciudad de Guatemala?

“El precio es lo que pagas y el valor es lo que obtienes”, explica Warren Buffett, uno de los inversores más exitosos de la historia. Los precios de muchos apartamentos nuevos en zona 4, 10, 14, 15 y 16 están por encima de $2,000 dólares por metro cuadrado. Sin embargo, parece que la confusión entre «precio» y «valor» ha permeado el mercado inmobiliario en Guatemala.

Es fácil saber cuánto pagamos por una vivienda, pero ¿cuál es su valor fundamental?, ¿reflejan los precios actuales lo que valen estas viviendas?

¿Cómo se valora una inversión?

Empecemos desde lo más básico. Precio es lo que pagas, valor es lo que obtienes. Pero, ¿cómo se determina el valor de una inversión, cualquier inversión?

El valor de una inversión es, efectivamente, el valor presente de los futuros flujos de efectivo (netos) que la inversión es capaz de generar. Déjeme ilustrarlo con unos ejemplos:

• Un bono del Estado (deuda) de 10 años: su valor sería igual a la suma de los cupones más el pago del principal al final de los 10 años. Todos los flujos han de ser traídos a valor presente (descontar por tipo de interés);
• Una acción: su valor se deriva de traer al presente (descontar por tipo de interés) todos los flujos de efectivo futuros de la empresa, dividido por el número de acciones en circulación;
• Un apartamento: su valor igualmente se deriva de traer al presente todos los flujos de efectivo futuros, es decir, todos los ingresos que generará el bien inmueble, menos todos los costos incurridos (pagos a intermediarios, seguros, mantenimiento al apartamento y del edificio, gastos legales, línea blanca, ISR, etcétera).

El valor fundamental de un apartamento

El valor fundamental de una vivienda es, como acabamos de mencionar, el valor presente de los flujos de efectivo (alquileres) que genera, menos el valor presente de los flujos de efectivo que nos costará mantenerlo en condiciones de habitabilidad.

Como ejemplo, valuaré un apartamento típico (nuevo) en zona 10 de la Ciudad de Guatemala de 90 metros cuadrados (área vivible). Los datos son de un proyecto real, pero los he redondeado para evitar que uno pueda identificar el edificio en cuestión.

Para los flujos de efectivo positivos asumimos que:

• Según datos, el alquiler en zona 10 está a $11 dólares por metro cuadrado (sin embargo, es el precio ofertado – el precio ASK – y en Guatemala es común publicitar un mayor precio para luego descontarlo en la negociación)
• 90 metros cuadrados multiplicado por $11 dólares el metro nos da un alquiler de $990 al mes o $11,880 al año) con IVA incluido
• El IVA equivale a 12%, lo cual nos da un alquiler anual sin IVA de $10,607 dólares
• La tasa de ocupación es de 70% (esta asunción la podemos modificar después). Una tasa de ocupación de 70% implica que, de los próximos 10 años, la vivienda estará vacía un total de 36 meses, posiblemente por rotación de inquilinos.

Para los flujos de efectivo negativos asumimos que:

1. El IUSI sea de $1,620 al año
   Asumimos un precio, antes de impuestos, de $180,000 del apartamento ($2,000 por m2) o Q1,386,000 quetzales). La tasa del IUSI es 9 por millar, lo cual nos da un IUSI de Q12,474 al año ($1,620 dólares)
2. Mantenimiento del edificio de $1,560 al año
   El mantenimiento es de $130 al mes multiplicado por 12 meses.
3. Mantenimiento mínimo del apartamento de $100 al año
   Como arrendador, uno tiene la responsabilidad de hacer reparaciones menores y mantenimiento pequeño al apartamento. También en el caso de cambio de inquilinos, uno debería de gastar en este tipo de mantenimiento. Asumimos que el gasto sería de $100 al año, pero se podrá modificar después.
4. Compra y mantenimiento de línea blanca
   Asumimos una compra inicial de línea blanca por Q10,000 ($1,300) con un mantenimiento anual promedio de $50 dólares al año.
5. Tasa de impuestos[1]
   Se asume el 25% de ISR sobre utilidades. Alternativamente, uno podría pagar el impuesto sobre el arrendamiento de inmuebles, el cual equivale a un 10% sobre el 70% del valor de la renta (en este caso, unos $750 al año). También se puede optar por el régimen de 5%-7% sobre ingresos, el cual podría bajar el impuesto[1].

De forma consciente nos hemos olvidado de ciertos gastos. Por ejemplo, en muchos casos habrá que pagar uno o dos meses de renta a un intermediario por aportar un inquilino. Pero como veremos, incluso subestimando los gastos, los resultados son impresionantes.

Todos los supuestos contemplados arrojan el siguiente resultado:

El ingreso anual (después de impuestos) sería $3,071 al año. ¿A qué precio cree usted, querido lector, que se está vendiendo este apartamento? La respuesta es $180,000 dólares, ex. impuestos. Esto implica una cap rate (anual) de 1.7%. Si incluimos impuestos de la compra del apartamento, la cap rate bajaría a 1.5%. (Estas cap rates están, de hecho, muy cercanas a una estimación hecha por mi colega Daniel Férnandez.)

La tasa de descuento: ¿cuál es nuestro costo de oportunidad?

Ahora bien, ¿cuánto vale el apartamento? Tal y como hemos explicado, debemos traer a valor presente (descontar por el tipo de interés) todos los futuros ingresos anuales (los $3,071 dólares) de forma indefinida (el apartamento se puede considerar como una forma de renta perpetua).

Como inversores nos interesa nuestro costo de oportunidad. ¿A qué alternativas de inversión estamos renunciando por invertir en este inmueble? Esta tasa – o retorno – que renunciamos sería nuestra tasa de descuento.

Yo, a fin de determinar el valor de esta vivienda, asumo una tasa de descuento de 6%. Esta es la tasa, libre de impuestos, que uno pueda ganar invirtiendo en deuda pública de Guatemala.

Otra forma de estimar un costo de oportunidad es usando el modelo CAPM. Aunque no es de mi preferencia personal, es el modelo que se enseña en las diferentes universidades a lo largo y ancho del globo, incluyendo a la Universidad Francisco Marroquín. De hecho, el 6% que uno ganaría con títulos de deuda pública de Guatemala solo representaría el riesgo país y el riesgo moneda (aunque existen bonos de Guatemala denominados en dólares que también pagan el 6%). El modelo CAPM indica que el retorno mínimo que uno debería exigir en una compra de un bien inmueble como inversión es de:

Aquí ya observamos una primera verdad inconveniente: podemos comprar un título de deuda pública de Estados Unidos (denominado en dólares) y ganar más que en este inmueble situado en Ciudad de Guatemala (1.75% vs. 1.71%).

Una tercera forma de llegar a un costo de oportunidad, forma muy utilizada por muchos inversores de bienes inmuebles en EEUU, es usando una cap rate mínima a base de datos históricos o promedios de mercado. Observe, por ejemplo, la cap rate de apartamentos a lo largo de los años en Estados Unidos (la cap rate de apartamentos es – como regla general – más baja que la cap rate de otros bienes raíces como oficinas y comercios):

Esta cap rate representa el costo de oportunidad de un inversor en el mercado inmobiliario. Según estos datos, la cap rate mediana de apartamentos en EEUU ha sido 4.8%. Preliminarmente, podemos comparar esta cap rate mediana (4.8%) con la cap rate que calculamos para nuestro apartamento en Guatemala (1.7%). La comparación indica que el apartamento en zona 10 de Ciudad de Guatemala es una mala inversión. Carece de sentido comprar un apartamento en Guatemala que da un 1.7% de rentabilidad si en EEUU podríamos hacer lo mismo y ganar un 4.8%.

No obstante, la fórmula de calcular la cap rate es la siguiente:

Cap rate = Alquiler neto después de impuestos  /  Valor de mercado del inmueble

A continuación, vamos a calcular el precio que debería de tener el apartamento asumiendo una cap rate de 4.8%. En este caso no queremos calcular la cap rate, sino calcular el valor del inmueble asumiendo una cap rate. En otras palabras, suponemos una cap rate mínima (4.8%) y un alquiler neto ($3,071) y desde ahí derivamos el valor del inmueble. De hecho, podemos dar vuelta a la fórmula de la siguiente forma:

Valor del inmueble = Alquiler neto después de impuestos  /  Cap rate

Esta fórmula es exactamente la misma que la fórmula utilizada para calcular un valor a perpetuidad:

Valor a perpetuidad = Flujo de efectivo / Tasa de descuento

En conclusión, tenemos tres candidatos a ser costos de oportunidad (tasa del bono de Guatemala, tasa calculada con el modelo CAPM, y una cap rate promedio del mercado inmobiliario de EEUU). Es decir, tres tasas de descuento para valuar y traer al presente el alquiler futuro que hemos calculado anteriormente.

Valor a perpetuidad

Ya tenemos todos los ingredientes para valuar nuestro bien inmueble como inversión: (1) el presunto flujo que el apartamento nos va a generar todos los años (a perpetuidad) y (2) una tasa de descuento para traer estos flujos al presente (recuerde: el valor de cada inversión es el valor presente de sus flujos futuros). Nuestra valuación nos da el siguiente resultado:

Es decir, bajo nuestros supuestos, estos «flujos futuros» valen – asumiendo que sean perpetuos – $49,888 dólares a una tasa de ocupación de 70% o $87,013 dólares a una tasa de ocupación de 98%. Los números son duros: implican que este inmueble está sobrevaluado en un 72% o, en el mejor de los casos (98% de ocupación), sobrevaluado en un 52%. 

Podríamos haber asumido que el alquiler aumenta cada año (digamos un 2%), pero esto parece difícil en un mercado tan competitivo como el guatemalteco y, en la práctica, no ha sido la costumbre. De hecho, es más probable que caigan los alquileres como consecuencia de la sobreoferta inmobiliaria. Además, uno tiene que tomar en cuenta la depreciación del edificio (los alquileres para edificios «viejos» tienden a fijarse con un descuento comparado con los alquileres en edificios nuevos).

En resumen, uno estaría pagando mucho más por este apartamento de lo que vale. Warren Buffett, en definitivo, no estaría comprando.

Acabo de presentar un modelo muy básico que sirve su propósito extremadamente bien. Uno podría variar los supuestos a su gusto, con el Excel que he puesto a su disposición aquí.

¿Cuánta plusvalía está implícita en los precios actuales?

¿Qué significa que nuestra valuación sea de – digamos – $50,000?

Significa que uno estaría pagando una prima de $130,000 por encima del valor fundamental de esta vivienda. Una forma de ver esta prima es como una plusvalía implícita: una futura apreciación del inmueble, ya descontada en el precio de compra. Para valer $180,000, los $130,000 restantes (precio menos valor fundamental) se deberían de explicar mediante una futura apreciación del valor del inmueble.

Otra forma de ver la misma prima es como un futuro aumento del alquiler neto implícito en el precio de compra: ¿cuánto tendrá que aumentar el alquiler neto año tras año para se justifique la compra del apartamento por $180,000?

Para tal fin, podríamos calcular la tasa implícita de crecimiento (implied growth rate) a perpetuidad. Esto nos da una idea de que futuros aumentos en alquileres o futura apreciación están descontados en el precio actual de la vivienda. Es más, significa que para sacar una ganancia de nuestra inversión, la apreciación debe ser mayor que la calculada. Si la futura apreciación en los alquileres es la que calculamos, el precio pagado por la compra del inmueble es igual al valor. Pero como inversores, siempre queremos pagar menos del valor: esto es, de hecho, la fuente de los retornos en el mercado («comprar barato, vender caro»).

La tasa implícita de crecimiento del alquiler la hemos calculado entre 4.22% y 10.99% (dependiendo de la tasa de descuento utilizada). Es decir, en el precio actual ya está descontado un aumento anual en el alquiler de 4.22% a 10.99% todos los años, de aquí para siempre. En otras palabras: si el alquiler del apartamento aprecia de entre 4.22% a 10.99% al año, todos los años, terminas saliendo de la inversión sin ganar ni perder. ¿Considera usted que es probable que la vivienda se aprecie a este ritmo a perpetuidad? A mi juicio esta situación es igual de improbable que mis posibilidades de ganar Roland Garros.

El ratio precio-alquiler (price-to-rent)

El inverso de la cap rate es el ratio precio-alquiler (price-to-rent en inglés). En nuestro apartamento en zona 10 nos salió una cap rate de 1.7%. Si dividimos 100% por esta tasa, nos daría un ratio precio-alquiler (con alquiler neto) de:

Ratio precio-alquiler = 100%  /  Cap rate (1.7%)  =  58.8x

Una forma de interpretar este ratio es en términos de años: ¿cuántos años tardo en recuperar mi inversión inicial? Intuitivamente, ya nos podemos dar cuenta que 58 años es más de lo deseado. Pero ¿con qué podemos comparar este ratio? Efectivamente de dos formas: (1) en términos históricos y (2) comparado a otros promedios de mercado, posiblemente otros mercados como el de Estados Unidos.

Curiosamente, Zillow, un portal de compra-venta de viviendas, nos ofrece este tipo de estadísticas. Zillow colecciona grandes cantidades de precios de venta (ask) y alquileres (ask). Utilizando múltiples mercados locales, podemos tener una idea de como el ratio precio-alquiler ha evolucionado a lo largo de los años en Estados Unidos.

Como observamos, el ratio precio-alquiler ha tenido sus picos cíclicos, como por ejemplo en 1980. Después de los años ’90, los precios de vivienda empezaron a subir tanto en Estados Unidos como la mayor parte de Europa. En Estados Unidos, el ratio precio-alquiler subió desde menos de 11 a casi 15 en cuestión de una década. Cayó después de la crisis inmobiliaria, y ahora otra vez está en auge.

No obstante, la indice de Zillow utiliza alquileres brutos en lugar de netos. Nosotros asumimos un alquiler bruto de $11 por m2 en nuestro caso de estudio. Sin embargo, nuestro ejemplo está basado en un apartamento de construcción nueva, mientras los promedios de mercado incluyen tanto viviendas nuevas como usadas. De hecho, mi colega Daniel Fernández sacó un promedio a través de datos de OLX.

Sesguemos nuestro ratio precio-alquiler de un modo optimista: asumamos un alquiler mensual promedio de $9.50 por m2 y un precio de venta por m2 de $1,700 (el precio por m2 de $1,700 está por debajo del promedio que encontró mi compañero en OLX). También vamos a ignorar la tasa de ocupación del apartamento (suponemos que está siempre alquilado). Esto nos daría un ratio precio-alquiler en las zonas prime de Ciudad de Guatemala de:

Ratio precio-alquiler = Precio ($1,700)  /  Alquiler ($9.50)  =  14.9x

¿Cómo se compara este estimado que acabamos de hacer con los datos de Zillow?

A pesar de utilizar supuestos muy favorables para los dueños de las viviendas, el ratio precio-alquiler es sensiblemente más elevado en Guatemala que en el mercado estadounidense. El ratio es incluso más grande en Guatemala que en el pico de la burbuja inmobiliaria de EEUU en el año 2006 (es posible que en ciertos mercados locales de Estados Unidos la sobrevaluación del sector inmobiliario llegara a extremos aún más elevados).

La tasa de absorción no dice nada

Muchos han tratado de criticar mi tesis de una posible burbuja refiriendo a las «sanas» tasas de absorción de nuevas viviendas. En otras palabras, el mercado parece «absorber» las unidades nuevas sin problema alguno. Esto es suficiente prueba de que los precios actuales son los «correctos». Esto también implica que el valor de un inmueble, depende del valor de los demás inmuebles: podemos, dicen ellos, usar múltiplos (precios por metro cuadrado) de la Ciudad de Guatemala para determinar el valor fundamental de una vivienda particular (los proponentes de esta teoría no se dan cuenta de que este razonamiento circular es inherente a la valuación relativa).

Sin embargo, no han entendido mi argumento original. Lo que yo digo es que los compradores no están comprando como usuarios, sino como inversores. Esto implica que debemos de analizar estas nuevas viviendas – las cuales en la actualidad están siendo absorbidas en gran medida por estos inversores pequeños – desde el punto de vista de su valor fundamental.

Y, en realidad, este valor fundamental de los apartamentos es muy inferior al precio de venta, tal y como hemos analizado arriba.

Cuando tomamos en cuenta la realidad del mercado inmobiliario de las zonas prime de Ciudad de Guatemala, estos inversores pequeños van a dejar de demandar estas unidades en algún momento. La única demanda que quedará es la demanda de usuarios finales que pretendan vivir en los apartamentos y que tengan suficiente capacidad adquisitiva. En otras palabras, durante una burbuja, la tasa de absorción no nos va a decir nada. Solo cuando explote la burbuja, las tasas de absorción disminuirán, en la medida que los vendedores (principalmente desarrolladores) no bajen sus precios. La tasa de absorción es, como muchas de las variables citadas por algunos promotores inmobiliarios, un síntoma de mercado en crisis, no tanto de mercado en burbuja (fase de auge insostenible).

¿Recuerdan la burbuja inmobiliaria del 2008 en EEUU? Observe la siguiente gráfica de la tasa de absorción a 3 meses de apartamentos nuevos:

Observamos que en promedio entre 50% y 60% de los apartamentos recién construidos se vendían en menos de 3 meses. Esta cifra fue extremadamente estable, a pesar de que el mercado sufrió la peor crisis inmobiliaria en la historia de Estados Unidos. Es decir, resulta que ni siquiera en ese momento se observaron grandes cambios en la tasa de absorción. A fin de cuentas, la variable crucial es el precio de la vivienda, no la absorción de ella.

La tasa de absorción de viviendas nunca predijo una crisis y nunca podrá predecirla en Estados Unidos, y probablemente tampoco en Guatemala. Seguir las tasas de absorción para detectar problemas en el mercado inmobiliario tiene el mismo sentido que mirar el velocímetro para saber si estás a punto de estrellar un avión contra el suelo.

Significante sobrevaluación inmobiliaria en Guatemala

Sería un sinsentido si el caso de estudio analizado en este artículo fuera la excepción a la regla. Sin embargo, este caso es perfectamente representativo del estado actual del mercado inmobiliario residencial en las zonas prime de Guatemala. Es más, parece más probable que los alquileres caigan (o que caigan las tasas de ocupación) y que el panorama se vuelva todavía más difícil. Una caída en los alquileres reduciría aún más el valor fundamental de las viviendas guatemaltecas.

Si el caso analizado es representativo de la Ciudad de Guatemala, significa que los precios de los apartamentos construidos para los segmentos socioecónomicos A, B y C están sobrevaluados en un 50%. La plusvalía en el mediano plazo será, probablemente, negativa. Parece factible que los precios de los inmuebles para estos segmentos tendrán que sufrir una caída de 30%-50% en términos reales para estar valuados razonablemente, a niveles de alrededor de $1,000 por metro cuadrado en las zonas prime de Ciudad de Guatemala.

¿Quiénes sufrirán cuando el mercado se ajuste? Lo más probable es que el peso del ajuste recaiga en los inversores pequeños, los cuales piensan hacer una buena inversión en inmuebles guatemaltecos. Los pequeños inversores acabarán con una inversión sumamente ilíquida e invendible, con un valor que caerá significativamente, y, en muchos casos, con una inversión que no ingresa efectivo, sino que cuesta efectivo por la dificultad de encontrar inquilinos.

Por otro lado, habrá desarrolladores que quedarán a medias y se enfrentarán con grandes problemas para realizar sus ventas proyectadas, reduciendo la rentabilidad, o incluso generando pérdidas, ya que la demanda desaparecerá. Las tasas de absorción se deteriorarán. Sufrirá el sector de construcción, el cual puede recibir un golpe duro, con un aumento de desempleo entre los trabajadores de la construcción.

Una burbuja existe cuando el precio de un activo está muy por encima de su valor fundamental[2]. Este es el caso en Ciudad de Guatemala en un grado muy superior de lo que muchos actualmente suponen.

Aviso legal: el análisis contenido en este artículo es obra exclusiva de su autor, las aseveraciones realizadas no son necesariamente compartidas ni son la postura oficial de la Universidad Francisco Marroquín.

—

[1] Si cambiamos el régimen al ISR sobre ingresos (5% sobre los primeros Q30,000 y 7% sobre el resto) nos sale un impuesto un poco más bajo (de $442). No tendría un impacto significativo, ya que esto aumentaría la valuación a $59,600 y la cap rate a 2.03%. Uno puede, en total libertad, ajustar nuestras premisas para ver como estas afectan a la valuación del inmueble en nuestro Excel.

[2] Definición de burbuja según The Economist (en inglés): “When the price of an asset rises far higher than can be explained by fundamentals, such as the income likely to derive from holding the asset. The Chicago Tribune of April 13th 1890, writing about the then mania in real-estate prices, described «men who bought property at prices they knew perfectly well were fictitious, but who were prepared to pay such prices simply because they knew that some still greater fool could be depended on to take the property off their hands and leave them with a profit». Such behaviour is a feature of all bubbles.”