¿Cuál es la rentabilidad de invertir en el sector inmobiliario en Guatemala?
Existe un debate abierto en Guatemala sobre la posible existencia de una burbuja inmobiliaria en ciertas zonas de la Ciudad de Guatemala. En este artículo vamos a intentar discernir si uno de los elementos presentes en toda burbuja, la sobrevaloración de activos, está presente. Una sobrevaloración de activos se da cuando el rendimiento esperado de un activo no justifica el precio de compra del mismo. En el mercado inmobiliario esto se calcula comparando la renta de una vivienda (su rendimiento) con su precio de compra.
Como regla general, si el rendimiento es muy bajo significa que existe una sobrevaloración (tenemos que pagar un precio muy alto para tener una renta pequeña). Si, por el contrario, el rendimiento es muy alto, significa que existe una infravaloración de activos (tenemos que pagar muy poco para conseguir una jugosa renta). Por tanto, necesitamos datos de precio de venta y de renta de vivienda en Ciudad de Guatemala para valorar si efectivamente existe un rendimiento alto o no en el mercado inmobiliario.
Ante la falta de datos de acceso público sobre precios de venta y renta de vivienda, hemos creado una nueva base de datos a partir de información pública.
El “Índice OLX”
Muy posiblemente el mayor repositorio de información pública sobre el mercado inmobiliario guatemalteco se encuentra en OLX. OLX publica anuncios clasificados sobre múltiples bienes, entre ellos viviendas. Creemos que es muy buena fuente de información porque aunque no son precios de transacciones efectivas, recogen las expectativas de los participantes del mercado mediante sus ofertas.
Para la creación de nuestro “Índice OLX” hemos tabulado información de más de 700 anuncios de venta de vivienda y más de 1000 anuncios de renta de vivienda. La información se ha clasificado por zona de la ciudad, precio, m2, y diversas amenidades. Sólo se ha incluido anuncios con menos de 3 meses de antigüedad. Como nos interesa principalmente las zonas “Prime” de Ciudad de Guatemala, hemos recogido información de dichas zonas.
Para ver la metodología detallada de recogida y tabulación de información, vea el anexo.
En base a la información recogida, podemos ver el precio de venta por m2 en ocho zonas de la Ciudad de Guatemala. El precio está expresado en dólares por metro cuadrado. Se han tenido en cuenta todos los metros cuadrados, incluidos parqueos y bodegas[1].
Fuente: Elaboración propia a partir de clasificados de olx.com.gt. No se incluye zona 4 por la escasa cantidad de datos. El precio por m2 incluye parqueos y bodegas.
La zona 14 es la zona más cara de la Ciudad de Guatemala con un precio de $1800 por m2. Por su parte, la zona 7 sería la más barata de las estudiadas con un precio cercano a los $1340 por m2.
De igual manera hemos calculado el precio medio de renta por m2 en las mismas ocho zonas.
Fuente: Elaboración propia a partir de clasificados de olx.com.gt. No se incluye zona 4 por la escasa cantidad de datos. Se considera precio/m2 por renta mensual. El precio por m2 incluye parqueos y bodegas.
En la renta podemos ver como zona 14 sigue siendo la zona más cara y zona 7 la más barata de las incluidas en el análisis. Lo más interesante es ver que algunas zonas han intercambiado posición relativa con respecto al precio de venta. También es interesante que el diferencial en renta es más abultado que en venta, sobre todo entre zona 14 y zona 7, esto tendrá importantes repercusiones a la hora de calcular la rentabilidad de invertir en uno u otro lugar.
Rentabilidad de la inversión en el sector inmobiliario por zona
Teniendo los precios de venta y renta, calcular la rentabilidad de la inversión en el sector inmobiliario es relativamente fácil, de hecho es una simple división; renta anualizada sobre precio (cap rate).
Sin embargo, hay que hacer algún ajuste para conseguir información pertinente. En este caso necesitamos incluir los diversos gastos a los que debe hacer frente el dueño del apartamento y deducirlos del ingreso a percibir en concepto de renta. Aquí se detallan los elementos que se han tenido en cuenta (para más información ver anexo sobre metodología):
- IVA
- IUSI
- Mantenimiento
- Línea blanca (en caso de aplicar)
- Muebles (en caso de aplicar)
- Tasa de ocupación
Así, podemos ver como para la zona más rentable de Ciudad de Guatemala (zona 10), un inversor que tuviera la suerte de tener rentado el apartamento el 100% del tiempo, supuesto casi imposible, la rentabilidad de la inversión sería de un 4,5% anual, muy lejos del 6% prometido por algunos desarrolladores en su publicidad.
Aquí podemos ver la rentabilidad de comprar una vivienda en zona 10 suponiendo diversas tasas de ocupación.
Fuente: Elaboración propia a partir de clasificados de olx.com.gt. No se incluye zona 4 por la escasa cantidad de datos. Se considera precio/m2 por renta mensual.
Si el inversor tuviera algo menos de suerte y sólo tuviera rentado el apartamento el 25% del tiempo tendría una rentabilidad negativa (la renta recibida no sería suficiente para cubrir el IUSI y el mantenimiento).
Si calculamos las rentabilidades de las diferentes zonas asumiendo una tasa de ocupación optimista del 75% y una realista del 60% obtenemos los siguientes resultados.
Fuente: Elaboración propia a partir de clasificados de olx.com.gt. No se incluye zona 4 por la escasa cantidad de datos. Se considera precio/m2 por renta mensual.
Existen dos conclusiones que se pueden sacar del cálculo de las rentabilidades del inmobiliario:
- Existe cierto arbitraje de rentabilidades entre diversas zonas de la Ciudad de Guatemala, aunque el arbitraje no es perfecto.
Las rentabilidades de las diferentes zonas estudiadas son muy similares. A pesar de ellos existen algunas diferencias. Curiosamente las zonas más baratas, zonas 11 y 7 (ver el primer gráfico) son las que peor rentabilidad tienen. La explicación podría ser que se espera que dichas zonas tengan una ganancia de capital mayor que las zonas más caras (mayor incremento de precio de venta en el futuro). También podría existir diferencias en la tasa de ocupación entre diferentes zonas (no tenemos ni sabemos que exista información al respecto).
- Las tasas de rentabilidades de todas las zonas es mediocre. Muy por debajo del activo “libre de riesgo”[2] y del interés del mercado hipotecario.
La rentabilidad de la inversión en inmobiliario (2,9%) bajo un supuesto optimista es muy inferior al tipo de interés hipotecario, tanto en quetzales como en dólares. En otras palabras, el coste del capital es mayor al rendimiento del mismo.
Fuente: Elaboración propia a partir de clasificados de olx.com.gt; Sib.gov.gt. El supuesto optimista es invertir en zona 10 con una tasa de ocupación del 75%. El supuesto realista es invertir en zona 15 con una tasa de ocupación del 60%. El supuesto pesimista es invertir en zona 7 con una tasa de ocupación del 50%.
En otras palabras, si usted pide un crédito hipotecario para comprar una vivienda y alquilarla, estará perdiendo dinero todos los meses. Si usted tiene el dinero ahorrado, tiene mejores opciones de inversión en el mercado (hasta un buen depósito de ahorro promete rentabilidades superiores asumiendo mucho menos riesgo).
¿Cuál es la expectativa de los propios inversores?
Para testar si nuestras conclusiones son ciertas vamos a ver que rendimiento esperan tener aquellos vendedores que también están dispuestos a alquilar su propiedad. Algunos anuncios clasificados ofrecen tanto vender como rentar un apartamento. Dicha información es en extremo útil ya que nos permite conocer la expectativa de aquellos que están en las dos patas del mercado a la vez (venta y renta) y ver si coincide con los datos que hemos calculado nosotros.
Fuente: Elaboración propia a partir de clasificados de olx.com.gt. Se considera precio/m2 por renta mensual.
Podemos ver como estos inversores están esperando unas tasas de rentabilidad por niveles de ocupación muy similares a nuestros cálculos (de hecho, el cálculo es casi idéntico al gráfico de rentabilidad de la zona 10).
Conclusión
Uno de los elementos presentes en toda burbuja (inmobiliaria o no) es la sobrevaloración de activos. En este artículo hemos mostrado que el mercado inmobiliario Prime de la Ciudad de Guatemala sufre de una sobrevaloración en el precio de la vivienda vertical.
Para saber si esta sobrevaloración de activos es sostenible en el tiempo (muchos hablan de presencia de lavado de dinero) se necesitan más elementos de análisis. Por ejemplo, es imprescindible realizar un análisis temporal (sería ideal contar con los datos que hemos tabulado para esta investigación en diferentes momentos del tiempo, pero por desgracia no tenemos dicha información).
La sobrevaloración de precio en la vivienda vertical es una realidad, lo que queda por dilucidar es si es sostenible en el tiempo o es una burbuja que estallará en algún momento (al final toda burbuja se termina desinflando, pero el mecanismo de ajuste puede ser más o menos rápido y dramático).
Usted podría pensar, si yo no soy inversor y sólo quiero tener mi vivienda principal esta sobrevaloración de activos no me afectará ya que, en realidad, no voy a rentar el apartamento. Nada más lejos de la realidad. Querido lector, cuando usted compra una vivienda, incluso la vivienda principal en la que vivirá, está realizando una inversión. En concreto usted está comprando de una vez todos los servicios de habitación que necesitará a lo largo de su vida. Piense que también podría comprar los servicios de habitación mes a mes (es decir podría rentar).
Comprar una vivienda tiene ventajas financieras. A no ser que la sobrevaloración de activos sea inmensa, es más barato comprar una vivienda que “comprar” los servicios de habitación mes a mes (en el largo plazo es más barato comprar que rentar).
Pero comprar una vivienda también tiene grandes desventajas, la principal es la pérdida de flexibilidad. Piense que ocurre si le ofrecen un trabajo en el extranjero, si pierde su trabajo, o si le ascienden en el trabajo o su empresa consigue incrementar sus ventas. Si le ofrecen un trabajo en el extranjero y lo acepta, automáticamente se convertirá en un inversor de los que obtienen un mediocre 2,5% por rentar su vivienda. Si pierde su trabajo tendrá que pagar la hipoteca de una vivienda que es posible que no se pueda permitir y el esfuerzo financiero podría asfixiarle. Si es ascendido en su trabajo podría querer mudarse a una mejor vivienda y los costes de transacción podrían hacerle perder mucho dinero (impuestos, gastos notaría, etc…). En cualquiera de estos casos rentar le hubiera dado una flexibilidad muy valiosa.
El mercado inmobiliario de Ciudad de Guatemala, al ofrecer un precio demasiado elevado para la compra en comparación con la renta, pone un “premio” muy bajo a la flexibilidad. En otras palabras, comprar no le va a salir mucho más barato que rentar, por lo que casi le están regalando la flexibilidad. A no ser que usted valore muy poco o nada la flexibilidad, la opción más sensata parece la renta en vez de la compra de una vivienda.
En un próximo artículo, dado que nuestros datos permiten profundizar en más aspectos, vamos a calcular cuál es el precio de tener una piscina, un gimnasio, un apartamento más moderno, o más parqueos, tanto para la renta como para la venta.
Anexo: metodología de recogida de datos
Se ha utilizado como fuente de información los anuncios clasificados del portal OLX. Para la renta se han recogido datos de 711 anuncios clasificados en Ciudad de Guatemala. Para la venta se han recogido datos de 1024 anuncios clasificados en Ciudad de Guatemala[3]. Todos los datos son de vivienda vertical. Por cada anuncio se recoge la siguiente información (siempre que estuviera presente):
- Fecha publicación (no hay anuncios con más de 4 meses de antigüedad)
- Ubicación (si el anuncio no especifica zona, no se incluye en la base de datos)
- Amenidades y estado (presencia de piscina, gimnasio y si necesita o no reforma)
- Número de parqueos
- Precio en dólares (para anuncios en Q se utiliza tipo de cambio de 7,6Q/$)
- Superficie del apartamento (si el anuncio no especifica superficie, no se incluye en la base de datos)
- Amueblado (si no se especifica se asume que no lo está)
- Nombre del proyecto
- Enlace al anuncio
- Mantenimiento en Q (para cálculos se utiliza tipo de cambio de 7,6Q/$)
- IUSI
Se ha evitado, en la medida de lo posible, la duplicación de información. Sin embargo, si el mismo apartamento cambia de precio en diferentes momentos del tiempo se ha incluido un máximo de 3 veces en la base de datos[4].
Para la venta se han tabulado apartamentos con un precio menor a $500.000 y mayor a $100.000. Para la renta se han tabulado apartamentos con un precio superior a los $600 al mes. En ambos casos se han tabulado apartamentos de menos de 250m2.
A la hora de tabular el precio se ha supuesto que el IVA no estaba incluido a no ser que explícitamente se exprese lo contrario. Si no se especifica se asume que el apartamento no está amueblado. Para la renta hemos supuesto, siguiendo las prácticas del sector, que el mantenimiento estaba incluido en el precio a no ser que se exprese explícitamente lo contrario.
El IVA supuesto para la venta es el 3% al ser un mercado principalmente de segunda mano. El IVA supuesto para la renta es el 12%. El IUSI calculado es el 0,9% del precio de venta.
El mantenimiento calculado es igual a 9,43Q/m2 o 1,24$/m2 (7,6Q/$ de tipo de cambio). El cálculo del mantenimiento por metro cuadrado se ha realizado calculando la media para todos los apartamentos que incluían dicha información (media por m2). Hubiéramos preferido hacer el cálculo diferenciando por zona, pero la cantidad de datos no permitía realizar dicho cómputo (de los 1735 apartamentos tabulados sólo 81 de ellos especificaban el coste de mantenimiento).
Las zonas con menos de 10 apartamentos en venta y renta han sido excluidas del análisis a pesar de contar con algunos datos (con poca información se corre el riesgo de que datos atípicos impacten de sobremanera en las estadísticas). Dichas zonas son 1, 2, 4, 5, 9 y 12.
[1] Por tanto, no son metros cuadrados “limpios”. Creemos que esta aproximación es más fidedigna, ya que muchos apartamentos nuevos incluyen menos parqueos (incluso algunos ni incluyen parqueos). Analizando un mercado de segunda mano ocasionaría una pérdida de comparabilidad entre el precio por metro cuadrado de apartamentos relativamente nuevos y los más antiguos.
[2] No existen activos libres de riesgo, y mucho menos la deuda pública guatemalteca. Pero se considera que un Estado siempre tiene capacidad de imponer tributos al resto de los agentes económicos para salvaguardar sus promesas de pago.
[3] Existen 125 anuncios clasificados que ofrecen venta o alquiler en la base de datos (lo correspondiente al apartado “expectativa de los propios inversores”.
[4] A pesar de poner el máximo cuidado y de utilizar varias técnicas para evitar duplicidades, evitarlas completamente es prácticamente imposible.
Obtén nuestro informe exclusivo sobre la metodología que usamos para predecir recesiones. ¡Es gratis!
Daniel Fernández
Daniel Fernández es el fundador de UFM Market Trends y profesor de economía en la Universidad Francisco Marroquín. Tiene un doctorado en economía aplicada en la Universidad Rey Juan Carlos en Madrid y también era un fellow en el Mises Institute. Tiene un máster en Economía de la Escuela Austriaca por la Universidad Rey Juan Carlos y un máster en Economía Aplicada por la Universidad de Alcalá en Madrid.
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Este analisis es para apartamentos sin amueblar. Amueblados y por airbnb es otra realidad. Por que no haces este analisis? Saludos
Buenas Daniel,
El análisis si incluye apartamentos amueblados. Precios de Airbnb no los contemplo, sin embargo debería existir un arbitraje entre Airbnb y la renta «tradicional».
Un saludo,
Dani
Entiendo que según los resultados sería mejor rentar que comprar o invertir mi dinero en un bono por ejemplo que sería más rentable anualmente, pero en cuánto tiempo según esté análisis yo estaría recuperando la inversión? O está calculado a perpetuidad donde se va depreciando y jamás llegó a recuperar el valor del inmueble y quedando a futuro “ingresos – gastos” una utilidad neta o jamás sucede?
Muy interesante. en tu valoración es mejor rentar que comprar ?
Gracias Pablo,
Pues depende de tus objetivos y situación personal, pero se puede decir que rentar es relativamente barato en comparación con comprar.
Buen día, he observado un aumento de oferta inmobiliaria en los alrededores de Antigua Guatemala, los datos me imagino varían, sería posible analizar dicho mercado?
Perdón, no me pregunta a mi, pero le recomiendo este artículo: https://realestatecorporation.wordpress.com/2018/08/28/alquilar-vs-comprar-cual-es-la-mejor-opcion-para-su-familia/
como bien lo dice acá el Dr. Fernández. esto es considerar comprar vs. Alquilar para su familia. No analiza la inversión en bb.rr. para rentar.
No consideras necesario un ajuste en los precios (de venta y de renta) pues es un mercado donde se tiende a negociar y muy pocas veces son precios fijos? …
Por otra parte le agregaría el costo del seguro que en Guatemala es obligación del código civil por el régimen de propiedad horizontal. Y para los que tienen seguros las tasas son cerca del doble de las tasas de mercado de un seguro inmobiliario de todo riesgo.
Tambien agregaría los costos por comisiones a corredores/intermediarios. (1 renta o 5% de la venta).
Por ultimo, haría el análisis dividido en dos categorías:
-primera compra donde se puede aprovechar el crédito fiscal del IVA y puede subir el cap rate.
-segunda compra donde no se recupera el IVA credito.
Saludos
El artículo tiene supuestos totalmente incoherentes y metodologías inventadas, que no tienen ninguna base teórica. No respetan ninguna metodología internacional para realizar la hipótesis. No están tomando en cuenta que los activos inmobiliarios, no están sujetos a la inflación, no están tomando en cuenta la significativa y constante plusvalía, que ha existido en estas zonas en lo últimos años. Están comparando peras con manzanas. La mayoría de las rentas en estas zonas son en dólares USD$, por lo cual, si van a comparar rendimientos debe ser en dólares. Los bonos de 20 y 30 año en $ USD tienen retornos máximos de 2.5% a 2.7%. Por lo tanto las inversiones inmobiliarias tienen retornos más altos que opciones de inversión fijas a largo plazo en mercados similares en $USD. Además estas zonas tienen plusvalías que pueden ser de 3% a 10%. Las inversiones inmobiliarias están blindadas a la inflación. Asimismo, son un método de ahorro obligado que genera e incentiva la cultura de ahorro en bienes tangibles. http://revistaconstruccion.gt/sitio/2018/07/02/dinamica-de-precios-en-la-ciudad-de-guatemala/
Estimado Fernando, gracias por sus comentarios.
¿Cuáles son los supuestos incoherentes?
Sobre la metodología. Todo activo que da rentas futuras se valora por dichas rentas traídas a valor presente. Precisamente estamos utilizando la renta como principal método para ver si existe una sobrevaloración en algunos sectores de la Ciudad de Guatemala. Utilizar el precio de venta futuro, suponiendo que va a incrementar, es lo que haría cualquier buen instigador de burbujas (la rentabilidad vendría de «colocar» el activo a otro que esperaría a su vez colocarlo a un tercero y así hasta que la burbuja estalla).
Siento comentarle que los retornos de 2,5% para bonos en dólares son para USA, para los bonos de Guatemala en dólares (a 15 años), a fecha 27-05-2019, es del 6,2%. Puede consultarlo aquí:
http://www.bvnsa.com.gt/bvnsa/informes_curva_rendimiento.php
II)
Además si van a calcular retornos entonces usen métodos y formulas aceptadas internacionalmente como valor presente neto y descontando los flujos anuales y el costo de capital pero también tomando en cuenta la plusvalía y el valor de reventa en 10 o 20 años. Si no van a suponer una venta en 20 años, entonces usen la formula de perpetuidad y verán como el VPN y los flujos se convierten en positivos y con rendimientos y una tasa interna de retorno muy buena en dólares $USD. Estudien países de la region como México y Bogota y encontraran que allí los precios por metro cuadrado de los apartamentos en las zonas principales ya andan por $6000 USD por metro cuadrado y siguen aumentando. En Guatemala existe un bono demográfico y una tendencia a migrar hacia los centros urbanos, el tráfico obliga a buscar zonas céntricas por lo tanto el precio con las condiciones macroeconómicas observadas en las últimas décadas se seguirá incrementando y seguramente habra una convergencia hacia los precios estudiados en otras importantes urbes de la región.
Estoy de acuerdo con utilizar VAN (Proxy de TIR ya se ha calculado). El problema es que no existen datos de acceso público sobre renta de vivienda en el tiempo, por lo que calcular VAN y TIR de forma apropiada no es posible). De forma intuitiva puedo ver que el precio de renta se ha movido muy poco desde que vivo en Ciudad de Guatemala (2014) y sabemos por datos de acceso restringido que el precio de venta se viene disparando desde 2016. Esto es casi la definición de burbuja (precio activo creciendo y rendimiento estancado, las rentabilidades vendrían sólo de colocar a un tercero el activo).
Todas sus explicaciones ad hoc (tráfico, bono demográfico, …) deberían impactar de igual manera en el precio de renta que en el de venta. Si esto no ocurre (y por lo que parece, no ocurre), entonces hay un problema con su interpretación de los hechos.
Ya nos gustaría tener el nivel de desarrollo de Ciudad de México o de Bogotá. Si esperamos crecimientos de la renta per cápita de 5% o 6% al año durante los próximos 20 años (esto significa aprox. 8% crecimiento PIB real), a lo mejor podríamos compararnos, me alegra que usted sea tan optimista, permita que el resto seamos realistas.
Pero incluso en este último supuesto, los precios de renta también deberían crecer exponencialmente a la par que el precio de venta. La separación es lo que da miedo (se separa precio de valor fundamental).
Un artículo menos académico hablaba sobre el tema en el NY Times hace unos años. Me puse a hacer cálculos, y es bien cierto, en mercados poco flexibles, la gente se va por el alquiler, y no por la compra cuando se trata de inversión. Pero, que pasa cuando el dinero por lo alquilado se considera un costo, se diluye entre los costos, si uno produce algo. Pero si uno es propietario, al usar el dinero en comprar la propiedad, si bien la rentabilidad es baja que haciendo otra cosa con el dinero, tiene al final un activo duro, que aunque puede que haya perdido valor por depreciación u obsolescencia, al menos tiene un bien que puede tranzar, y los que alquilan, que generalmente lo consideran como un costo, pues eso tendrán un costo, y nada con que tranzar. Y quizás el ahorro, por no comprar sea muy marginal, habría que hacer ese calculo, y ver si al final es cierto que más vale pájaro en mano que ciento volando.
Si bien OLX es una opción para consultar tambien tiene sus deficiencias ya que al menos en la parte de vehículos es notable que las seguradoras como gyt publican anuncios falsos para rebajar el precio de mercado de los vehículos para pagar menos en caso de pérdida.
Regresando al tema, es notable que el precio de venta esta sobrevalorado y como dices el precio de renta no se ha movido al menos en los últimos 4 años y la burbuja se está haciendo notar ya que existe una sobre oferta de venta por lo que se puede observar edificios que tienen más de 1 año de estar con el anuncio de «último apartamento» lo cual con el tiempo llevará a tener edificios semi ocupados o totalmente abandonados.
Que mal articulo, está peor que el del holandés Olav, que ya fue invitado a la cámara de la construcción a compartir su análisis y quedó demasiado que desear, mucha irresponsabilidad por parte de ustedes en análisis tan flojos
Gracias por tu comentario Alfredo, estoy seguro de que no te gusta, pero con argumentos mejor.
La fuenbte de información escogida no es la mejor, naturalmente que esa variable tendrá su influencia en los resultados y conclusiones del estudio. Sugiero usar cifras oficiales ajustadas o bien estad{isticas de las empresas de Bienes Raices. ROLOPO.
Gracias por tu comentario Roberto.
Como digo en el artículo, no hay fuentes de información públicas. Utilizando fuentes de pago, por lo que he podido ver y aunque no tengo acceso directo a ellas, arrojaría un resultado muy similar.
Un saludo,
Dani
Muy interesante artículo, soy de los que prefieren tener algo de información que nada de información. Pero considero que el mejor acercamiento vendría de consultar a inversionistas sobre sus expectativas y mejor aun, sobre el valor al que compraron, la renta que obtienen y la ocupación que consiguen. Veo que se consideró este acercamiento, para validar datos, pero desconozco la profundidad del mismo. a mi consideración, un segundo lugar en metodología , la de publicaciones compra y/o alquiler, tambien utilizada acá, ya que son datos captados sobre el mismo bien. El primer método, es similar a preguntar en McDonalds a cuánto venden y consultar costos de Burguer King para averiguar el margen de una hamburguesa. Reitero, si necesito tener una idea, es mejor sabe eso, que no saber precios y costos. Por ejemplo, En el promedio de ventas y rentas utilizado en la primera consideración, se puede consultar una casa en venta Cayala y otra en renta en Puerta de Hierro. Ambas en zona 16. una Propiedad relativamente nueva en condominio y otra de 20 años de uso en un sector degradado en zona 7,
Veo bien su consideración sobre el IUSI, Es cierto que muchas veces no se considera el en la medición de retornos, creo que sería como no considerar ISR en el tema de los bonos, pero también deja de considerarse que los bienes, en general mantienen una incremento de valor (plusvalia) y que las rentas normalmente se incrementan año con año. Entonces se puede manejar un escenario, compro a x dolares, rento por 5 años, como supuesto en cualquier otro negocio, supongo un incremento, vendo la propiedad, con un supuesto incremento. Así obtener una mejor conclusión de rentabilidad esperada. obteniendo estos supuestos de consultas a inversionistas o profesionales del Real Estate.
Gracias por su comentario Alejandro,
Tienes razón en la apreciación relativa al lugar concreto de un apartamento en una zona determinada. Sin embargo, y al tener tantos apartamentos en cada zona analizada, esperaríamos que la ley de los grandes números funcione y posibles desvíos derivados de tal eventualidad desaparezcan. Además, y a modo de comparar las cifras, he tomado los apartamentos que a la vez se compran y se rentan (y aquí es literalmente el mismo apartamento).
Sobre la eventualidad de que esté comparando apartamentos modernos con antiguos (o incluso con diferentes amenidades), la respuesta es parecida a la primera, ley de grandes números. Sin embargo, aquí puedo añadir que en la toma de datos hemos incluido dichas variables y podemos hacer la separación (en un próximo artículo podrá verlo).
Sobre el tema de plusvalía, pues es posible que la plusvalía sea negativa, de hecho, esperar que la rentabilidad sea exclusivamente por incrementos de precio es una característica de toda burbuja.
Un saludo,
Dani
Qué tal Daniel,
Tenés que volver a escribir el artículo incluyendo estos 4 puntos. Si no, pareciera que es†á muy sesgado a tu punto de vista. Así queda más neutral:
1. Comparar retornos en dólares con retornos en dólares que se puedan conseguir en Guatemala (podemos invertir fuera de Guatemala, cash o bienes raíces, pero ese no es el análisis, es un análisis local).
2. VPN con rentas incrementales, es cierto que no sube todos los años, pero cada cierto tiempo usualmente te hacen un ajuste que compensa los años «perdidos», por ejemplo te suben $100 cada 4 años en una renta de $1,000 (sería de 2.5% anual).
3. Agregar a la tasa de retorno la plusvalía. Si lo estás comparando con una inversión en efectivo a plazo fijo, el dinero cada vez vale menos, el apartamento no. No es asumirlo, es una realidad. No lo tenés que vender, podés valuarlo e hipotecarlo para seguir aumentando tu patrimonio (o para lo que se necesite).
4. De dónde sale el dato de que 60% es una ocupación realista? Los contratos usualmente son anuales y pensaría que en promedio un inquilino se queda por lo menos 3 años y volver a rentarlo a precio de mercado será de 6 meses? Eso me da 84% de ocupación, pero esa es sólo mi opinión, sería interesante ver de dónde sale el 60%.
Mis datos de plusvalía, renta incremental, etc. son al ojo, pero son una realidad que se puede medir con encuestas.
Tenés que estar consciente que Guatemala está viviendo una fase de transición, en donde los compradores en zonas premium hasta hace poco compraban casas. Por un tema de movilidad, disponibilidad y de estilo de vida generacional la demanda de apartamentos ha crecido más rápido que la oferta. Construir un edificio suena fácil pero la cantidad de variables es compleja (medidas correctas, licencias, agua, altura, precio de la tierra, tipo de suelo, vecinos del sector, etc.).
No tengo tiempo para hacerlo, pero vos que sos académico es parte de tu trabajo hacerlo, buscá los estudios que comparan la riqueza de los que son «home owners» con los que no.
Saludos!
Gracias por tu comentario Francisco,
1- No está hecho en este artículo, pero si en redes sociales. 7% año por bono en dólares a 15 años del gobierno de Guatemala.
2- Si, supongo que voy a hacer otro artículo utilizando VAN bajo algunos supuestos.
3- Idem que con 2. Igualmente hay que añadir que plusvalía puede ser negativa, y de hecho tiende a serlo cuando la rentabilidad del activo es muy baja (aunque pueden pasar unos cuantos años hasta que esto pase).
4- No hay fuente oficial a este respecto, viene de varias entrevistas con gente del sector. En cualquier caso tengo calculadas rentabilidades desde el 100% de ocupación hasta tener la vivienda vacía.
Mi trabajo no es hacer lo que usted cree que es mi trabajo. En cualquier caso gracias por la recomendación.
Un saludo,
Dani
Gracias por la respuesta Daniel.
1. No conocía ese bono, tiene rentas anuales o te paga hasta final del año 15?
2 y 3. Ahí nos contás cómo te sale.
4. Me parece bien que hagas los escenarios, con lo que no estoy de acuerdo es que el 60% sea el número que llamas realista. Tal vez con visitas de campo en la administración de algunos edificios (o con llamadas) se puede averiguar cuántos hay libres y cuántos hay en total. Te apoyo con el mío, son 74 en total y por el momento hay 6 disponibles (en venta y/o en renta), pregunté la semana pasada porque necesito uno más grande (soy inquilino y me gusta el edificio).
No te lo tomes a mal, lo redacté de una mala manera, me disculpo si te ofendí. Me refería a que como vos estás en el campo de la academia y el research, asumo que es parte de tu trabajo hacer este tipo de estudios y búsquedas, hacerlo toma bastante tiempo. Por eso sugería que buscaras algunos estudios (los he leído en algún momento, pero no recuerdo en dónde), de la diferencia entre la riqueza de los que son propietarios con los que son inquilinos cuando llegan a cierta edad.
Si, no hay problema. Es cierto que estos artículos son muy intensivos en tiempo.
1- Es la bolsa de valores aparece la curva de rendimiento en dólares, aquí enlace:
http://www.bvnsa.com.gt/bvnsa/informes_curva_rendimiento.php
Un saludo,
Dani
Estoy de acuerdo con los comentarios anteriores al respecto que tomar a OLX como referencia es una irresponsabilidad.
Gracias por su comentario Arely,
Es la mayor repositorio de información pública. Son precios de venta, no precios finales, pero lo son tanto para la venta como para la renta. Por tanto, la tasa de rentabilidad no se vería afectada. Si no, ¿cuál es el problema?
Un saludo,
Dani
Los invito a que cuando quieran escribir sobre temas de desarrollo inmobiliario, que nos platiquen en la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Guatemala (ADIG) con gusto podemos apoyarlos en darles información para que puedan escribir sus artículos.
Saludos.
Gracias Marcos por tan amable oferta. Así lo haremos.
Un saludo,
Dani
¿Qué sucede con la propiedad horizontal (casas)? Ya que creo que también existen elementos similares como sobrevaloración, lavado de dinero, etc.
Que tal Daniel, mucho gusto.
Estoy de acuerdo con varios de los comentarios sobre hacer un análisis con VPN y hacer una valuación sobre la rentabilidad del activo como si fuese una empresa y analizar el FCF. Porque asumiendo que los precios de OLX son representativos, la baja rentabilidad no quiere decir que no genere valor en el largo plazo ya que el activo probablemente gana valor con el tiempo y se en muchos contratos de rentas se hace un ajuste a la renta por inflación.
Otro tema importante es que los precios de venta de OLX muy probablemente son de re-venta, y ya que actualmente aún existen varios proyectos inmobiliarios en desarrollo, los inversionistas tienen la opción de lograr comprar a un menor precio cuando están en fase de planos y/o ejecución.
Habiendo dicho esto, me parece que el esfuerzo por realizar un análisis con la falta de información que existe en el mercado aún es muy valioso. Como alguien dijo en los comentarios anteriores. Prefiero tener un información un poco incompleta a no tener nada de información.
Muchas gracias por tu análisis ya que abre la puerta a discusión y debate para poder profundizar en el tema.
saludos
Me parece un artículo muy interesante en donde se nos muestra la importancia de siempre informarnos adecuadamente, tomando como referencia sitios como OLX pero siempre realizando búsquedas más certeras que nos puedan disminuir el nivel de desinformación que existe al momento de comprar o alquilar.
Buen día estimado Daniel, quiero agradecerte por este valioso aporte ya que antes de leerte, tenía la idea de que invertir en una residencia y luego rentarla era una buena opción. Por otro lado, estoy totalmente de acuerdo en que existen muchos otros factores no visibles que influyen en este tema.
Un saludo.
Estimado Carlos, gracias por tu comentario. Me alegro de que el artículo haya sido de tu agrado.
Un saludo de vuelta,
Dani
Sería interesante invertirle tiempo y recursos para la investigación de la razón por la cual zonas como la 11 y la 7 esperarían un alce en su precio de venta en los próximos años. Esto me llama la atención ya que actualmente vivo en zona 11 y en cierta medida he observado como ha ido aumentando la construcción vertical en la zona, así como la horizontal
¡Gracias!
Excelente investigación Daniel, me parece que fuese interesante el poder identificar factores que podrían distorsionar tu investigación como lo es las propiedades disponibles en airbnb, ya que hay casos en los que se renuevan edificios viejos o casas unifamiliares en pequeñas unidades o mini-apartamentos para la renta individual de cada uno.
Muchas gracias por tu comentario Juan.
Tienes razón, hay que realizar más trabajo de investigación, esto es simplemente una primera aproximación. Y por lo que veo, quitando otros artículos nuestros, de momento es la única aproximación que se hace al problema en Guatemala.
Un saludo,
Dani
Hola Daniel, por favor recibe un cordial saludo de mi parte. Es incoercible el enfoque que le diste al artículo, gracias por informarnos la forma de investigar dicho flagelo en nuestro país.
Si aplicamos compra a la actualidad, creo tu análisis es demasiado acertado; pero si aplicamos las compras de viviendas o terrenos de nuestro padres, creo en la actualidad veo que es más funcional, que en sí una renta. Mi padre falleció hace 5 años a causa de una enfermedad terminal, creo que nos hubiéramos visto en la necesidad de vender todo, lo hubiéramos hecho, pero el punto es que todos los ingresos fueron enfocados en pagar los mejores tratamientos y pagar las mejores medicinas, y si abonado a eso, tuviésemos que pagar renta, nos hubiéramos podido pagar lo equivalente al tamaño de mi casa. En ese extremo es donde veo que ser dueño (obvio sin pagar hipoteca), es mas beneficioso.
SC
Es impresionante ver como a lo largo de este tiempo el post sigue cobrando más validez, y es cierto cuando dice que existen mejores oportunidades de inversión en el mercado actual que comprar una casa, tanto así como una cuenta de ahorro. Al final comprar una casa sirve por ejemplo, para las personas que no tienen la disciplina que merece ser inversionista, ya que su única forma de invertir o ahorrar es mediante la obligación de pagar un bien inmueble. De lo contrario en un futuro no tendrían casa ni ahorros.
Hola Daniel, me llamó mucha la atención el hecho de haber utilizado OLX como punto de referencia de precios. Existirá alguna otra plataforma similar para referencia de precios en Guatemala? Saludos.
Hola Daniel. Me pareció súper interesante el enfoque de la investigación y sobre todo la fuente de recursos utilizará. Y tienes toda la razón, dependerá de la flexibilidad que le des a tu vida la decisión de compra o venta. Actualmente existen más portales para la venta o alquiler de propiedad, inclusive prensa libre. ¿Sería ideal la mezcla de estas fuentes o consideras que mejor se debe a aferrar a una sola fuente por hecho que se puedan duplicar datos? Claro, con más fuentes de deberá ser más minucioso en la recopilación.
Buenas Zenia, gracias por comentar y por tus palabras.
La verdad que nos has leído la mente. Ya estamos realizando algo de trabajo con otras fuentes de información, pronto tendremos algo al respecto.
Un saludo,
Dani
Me parece un análisis simple y muy interesante que me abre los ojos sobre la realidad del mercado inmobiliario. Se tiene el pensamiento que comprar y alquilar se vuelve una fuente de ingreso, lo cual es cierto cuando se compra barato y la rentabilidad de la renta paga todos los gastos asociados. Lo más sorprendente es la simplicidad de lo que se hizo y la gran información que arroja.
Un análisis que generalmente se haría cualquier inversionista para poder evaluar una inversión sin duda, es la renta que se puede obtener en ese sector. Definitivamente los vendedores en su afán por vender aveces arrojan datos de rentas y % de ocupación muy optimistas, mientras que en este análisis se trata de manera práctica, usando información a la mano, encontrar una aproximación o tendencia en cuanto a precios y rentas. Si bien el IUSI en la realidad se calcula en base al valor fiscal del inmueble, creo que resulta interesante para el análisis tomarlo en base al valor del mercado y que esté inflado para contemplar cualquier otro elemento que no se haya considerado. Muchas gracias por el informe es de mucho provecho.
En su articulo aparece el siguiente comentario o conclusión «Comprar una vivienda tiene ventajas financieras. A no ser que la sobrevaloración de activos sea inmensa, es más barato comprar una vivienda que “comprar” los servicios de habitación mes a mes (en el largo plazo es más barato comprar que rentar)», si entiendo bien lo anterior estamos concluyendo que para el dueño del inmueble a largo plazo si es rentable obtener rentas, por lo que el mercado de rentar si es atractivo para el dueño.
Hola Daniel muy buen artículo. No sabía de toda la sobre valoración que le daban a los apartamentos
Otra opción sería comprar uno un terreno y construir al gusto que uno quiere. Lo malo que para conseguir un buen terreno hay que retirarse un poco de la ciudad.
Muy interesante análisis, primero quiero dejar en claro que entiendo que el artículo es de hace un año. Se habla de sobrevaloración, y este articulo claramente está muy enfocado a zonas y edificios prime que actualmente se están viendo superados por proyectos mas enfocado a los segmentos medios de la sociedad donde no necesariamente podemos hablar de la sobrevaloración de estos de activos. Desde el punto de vista de un desarrollador que busca rentabilidad y en menor medida liquidez, estos sectores medios han resultado atractivos ya que a pesar de no tener los precios estratosfericas de zona 14, la estrategia es de masificar y lograr ventas mas rápidas vendiendo a un precio mas bajo. Hay que tomar en cuenta que los inversionistas tienen márgenes mínimos para decidir si invertir o no y la relación costo beneficio es la que dictará al final el precio del inmueble.
Buenas tardes Daniel. Muy interesante el articulo. Según tu análisis es mejor rentar que comprar?
Muy bueno el articulo, le felicito. Yo vivo en Europa y aqui ahora los alquileres son carisimos, por lo que me estoy planteando la inversion en inmuebles para alquilarlos. Tanto para tener una renta segura como para una futura revalorizacion y venta al alza, creo que es muy buena opcion, sobre todo en paises donde el alquiler y la compra-venta de viviendas no este fuertemente regulada.
Por lo pronto me especialice en inviertir en sicavs y saber como funcionan , que es muy comodo ya que no tienes inquilinos que puedan ser molestos, destrocen el apartamento o gastos de mantenimiento como los inmuebles
Quisiera saber si tienen un análisis acutalizado, despues de la pandemia los precios se disparaton, ahora el metro cuadrado en zona 5 esta al precio que muestran en zona 14