Problemas con el PIB esconden fiebre de construcción en Guatemala
Hace más de un año, escribí sobre los graves problemas en los cálculos del producto interno bruto (PIB) real hechos por el Banguat. Hace menos de un año advertí de una fiebre inmobiliaria en Guatemala. Tras esta última publicación, una de las críticas más comunes expresadas en diversos foros era que la presunta burbuja no “se dejaba ver” en los datos macroeconómicos. Incluso empleados del Banguat se pronunciaron, a través de estos mismos foros[1], indicando que no había señales de burbuja en sus datos.
No estaba de acuerdo en su momento con estas críticas, entre otras cosas, porque sabía que el cálculo del PIB real tenía problemas y porque el auge inmobiliario se concentra en el área metropolitana de Ciudad de Guatemala mientras los datos macroeconómicos son a nivel país. La crítica también carecía de fundamento porque el rubro de “Construcción” incluía gasto en infraestructura (carreteras). El sector privado puede estar en pleno auge de construcción, pero si al mismo tiempo el sector público deja de gastar, el dato agregado jamás va a captar una fiebre inmobiliaria.
El tiempo pasó y el Banguat decidió actualizar su cálculo del PIB. El Banguat introdujo dos cambios:
- Empezó a categorizar de forma diferente las actividades económicas. Donde antes tenía una categoría “Construcción”, hoy en día tiene una categoría más específica de “Construcción de edificios”.
- Cambió el año base del 2001 al 2013.
A pocos observadores les interesan estos tecnicismos, pero la tarea de UFM Market Trends es ayudarles a entenderlos. Mi conclusión es que los datos macroeconómicos son muchos peores de lo que creía en un primer momento: la fiebre inmobiliaria se muestra perfectamente en los datos macroeconómicos.
Analizando el PIB y la construcción
Repasemos por un momento como funciona el PIB. El PIB expresa el valor añadido del total de bienes y servicio producidos en un país. El PIB es una medición nominal, el cual después se tiene que convertir en un dato real (es decir, se tiene que descontar el efecto de la inflación).
El mismo principio ordena cualquier cartera de inversiones: la bolsa de Caracas subió casi 3,000% en términos nominales. Pero al corregir este retorno espectacular con la inflación en la moneda venezolana, el retorno resulta ser sumamente negativo.
En los países desarrollados, como EE.UU., optan por usar los precios del año anterior para estimar el PIB real. Un ejemplo simplificado:
La idea es sencilla: el aumento en el PIB nominal en nuestro ejemplo es enorme. Subió 120% ($120 / $100 = 120%). Sin embargo, si usamos los precios del año 1 para valorar las manzanas del año 2, podemos neutralizar el “efecto inflación”. Después de todo, el precio por manzana aumentó un 100% (de $1 a $2). Usando el precio por manzana del año 1 (110 x $1 = $110), nos damos cuenta de que el PIB real solo creció un 10% ($10 / $100 = 10%).
Sin embargo, cuando se usa un año base, las cosas son diferentes. Usando las mismas manzanas (al fin y al cabo, no se puede comparar peras con manzanas), agregamos un tercer año para mostrar el efecto de usar un “año base”.
El problema resulta ser obvio: con el método de “año base”, se estima un crecimiento en el PIB real de 10% (de $80 a $88). No obstante, con el método de “año anterior” (el método que se usa en los Estados Unidos y Europa), se estima un crecimiento en el PIB real de 37.50% (de $80 a $110).
Es por esta razón que nadie debería de usar el método de año base: es más, no hay ninguna razón de porque usar este método, ya que todos los datos ya están disponibles y solo es cuestión de calcularlo bien.
El problema del método de año base
¿Pero qué hace el Banguat? En lugar de usar los precios del año anterior, opta por usar los precios del 2013. Esto conlleva problemas, porque en una economía los precios cambian constantemente. En un momento dado carece de sentido usar los precios de hace muchos años. Por ejemplo, una computadora en 1970 costaba $4.6 millones de dólares, pero en el 2020 puedes conseguir computadoras por apenas $200. Nadie piensa que sea una buena idea usar el año base 1970 y agregar $4.600 millones de dólares al PIB cuando produzcamos 1,000 computadoras: estaríamos sobreestimando el aporte económico de los productores de estas computadoras a la economía. Nos estaríamos haciendo trampa al solitario.
El problema del Banguat en la elección del año base: el PIB real es arbitrario, ya que se basa en los precios del 2013, y no logra captar los cambios sectoriales en la composición del PIB a lo largo de los años. Observen por ejemplo la siguiente gráfica:
Observen que en el 2013 el precio del cemento estaba algo deprimido. El precio del cemento bajó, como la mayoría de los materiales de construcción, desde su pico en el año 2008. Pero a partir del año 2013 (el año base del Banguat para el cálculo del PIB real), el precio del cemento comienza a subir.
Hace poco, el Banguat estaba usando los precios del 2001 (¡observen la gráfica!) para calcular el PIB real. No debería de sorprender a nadie que, de esta forma, escondió una fiebre de construcción. El hecho de usar el año base 2001, y ahora el año base 2013, hace que el Banguat sistémicamente subestime el peso del sector de construcción en el PIB.
Esto se puede observar al comparar el PIB nominal con el PIB real que calcula el Banguat y el peso de la construcción en ellos:
Vemos que el peso de la construcción en el PIB nominal sube exponencialmente (de 4.3% en el 2013 a 5.8% en el 2019). Además, observamos que el peso del rubro Construcción de edificios en el PIB aumenta bastante (de 2.6% en el 2013 a 4.1% en el 2019). Esta es la fiebre inmobiliaria.
Sin embargo, estos aumentos no están reflejados en el PIB real. Ahí el sector de construcción apenas ha crecido en importancia: subió de 2.6% en el 2013 a 3.1% en el 2019. Pero con la metodología más adecuada, usando precios del año anterior en lugar de un año base 2013, esta subestimación no existiría.
Corrigiendo al Banguat para conseguir una estimación no sesgada del PIB de la construcción
Entonces, tenemos que corregir los datos del Banguat. Actualmente tenemos tanto los datos reales (del PIB real, equivocados, a nuestro modesto parecer) como los datos nominales.
Para corregir los datos del Banguat y obtener una estimación del PIB de construcción de edificios más parecida a la realidad, seguimos los siguientes pasos
- Calcular la inflación implícita al cálculo del Banguat en el rubro Construcción de edificios (si el crecimiento nominal es 20% pero el real es 5%, la diferencia del 15% es la inflación implícita).
- Usar un deflactor de precios externo, en este caso uno del Índice de los Precios de Producción (PPI) de los EE.UU.: uno de cemento y otro de materiales de construcción para fines comparativos (como veremos, dan mas o menos el mismo resultado).
- Restar el deflactor externo de la inflación implícita.
- Corregir el PIB real con el resultado.
Este es el resultado:
Aquí observamos que en el 2013 (el año base) las cuatro mediciones son las mismas. Al fin y al cabo, las cuatro series usan precios del 2013. Pero a partir del 2013, vemos como la diferencia entre la Construcción de edificios real del Banguat empieza a divergir con nuestra cifra corregida. El Banguat, cuando usamos los precios de los materiales de construcción en EEUU, subestima el rubro Construcción de edificios en más de Q4.000 millones de quetzales en términos reales.
La columna roja (el dato real según el Banguat) parece plano; en cambio, tanto la columna negra (el dato nominal) como la columna azul (el dato real corregido) suben de manera drástica. En las dos columnas de en medio es donde puede observarse, de forma real, la fiebre inmobiliaria de Guatemala.
Otra forma de visualizar el problema del año base es la siguiente:
Aquí vemos que la construcción de edificios aumenta entre el 10% y el 20% anual desde 2014 a 2016 y en el 2019, muy por encima del crecimiento del PIB, mientras que el crecimiento real según el Banguat está prácticamente plano. También vemos que los datos oficiales no logran captar el desvío en el crecimiento acaecido en el año 2017.
El colmo: la fiebre inmobiliaria en cifras
Estimado lector, hemos llegado a la parte más importante de todo el artículo. La construcción de edificios crece a un ritmo mucho más elevado que el PIB. Observen conmigo:
Con los nuevos datos del Banguat, concluimos que el crecimiento mediano de Construcción de edificios ha sido de más de 15% anual en los últimos 6 años. El PIB, en cambio, solo creció a un ritmo de apenas 6%. En otras palabras, la construcción crece mucho más rápido que la economía.
Esto es preocupante, porque el desarrollo inmobiliario usualmente sigue al desarrollo económico. Con más inversión y más empresarialidad, se requieren más oficinas. Con mayores ingresos por hogar, se requiere más y mejores residencias y centros comerciales. Sin embargo, el actual auge inmobiliario no está motivado por un desarrollo económico significativo.
Es decir, si el auge fuera sostenible, un crecimiento inmobiliario acompañaría al crecimiento económico. Pero cuando el crecimiento inmobiliario empieza a superar, por mucho, el crecimiento económico, deben empezar a sonar las alarmas.
Observen la tendencia del crecimiento del PIB y de la construcción en Estados Unidos en las últimas dos décadas:
En EEUU, el PIB nominal crecía a un ritmo entre el 4% y el 6% del 2003 al 2007. Sin embargo, la construcción del sector privado crecía a un ritmo entre el 6% y el 12% en el mismo periodo. En otras palabras, hubo una fiebre inmobiliaria en Estados Unidos que culminó en una contracción fuerte de la construcción.
También es alarmante la tendencia de los últimos años en el mismo país: tasas de interés históricamente bajas parecen haber alimentado una nueva burbuja inmobiliaria. Otra vez, la expansión en construcción sobrepasa la expansión económica: otra vez, una señal de auge insostenible.
No debería de sorprender: los mercados inmobiliarios son sumamente cíclicos, y por el momento nos encontramos en un auge insostenible en el área metropolitana de Ciudad de Guatemala. Los datos macroeconómicos así lo atestiguan.
Aviso legal: el análisis contenido en este artículo es obra exclusiva de su autor, las aseveraciones realizadas no son necesariamente compartidas ni son la postura oficial de la Universidad Francisco Marroquín.
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[1] El 30 de abril 2019, el autor estaba presente en un evento organizado por Conversion, donde Eddy Carpio del Banguat nos compartió sus conclusiones.
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Olav Dirkmaat
Olav Dirkmaat es profesor de economía en la Universidad Francisco Marroquín y Chief Investment Officer (CIO) de Hedgehog Capital. Antes era vicepresidente en Nxchange y GoldRepublic. Es doctor en Economía por la Universidad Rey Juan Carlos (Madrid).
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Interesante análisis. Cuál es la principal causa de ese crecimiento en edificios, tiene algo que ver el lavado de dinero. Es obvio que hay mucha oferta y poca demanda para lo que las personas promedio pueden pagar, y muchos apartamentos vacíos. No sería lógico que bajaran las tasas de interés?
Querido Juan:
No creo que el lavado tenga mucho impacto (por varias razones). Pero si hay pruebas/datos/teoría coherente, me encantaría verlos.
En este caso aumentarían las tasas de interés, porque la percepción del riesgo cambia. Mayor riesgo, mayores tasas de interés.
Saludos,
Olav
Buenos días,
Actualmente soy estudiante de la MAPI (Maestría en Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios), de la UFM. Eventualmente leo los artículos acá publicados y si bien los últimos dos artículos del señor Olav Dirkmaat con respecto a «la burbuja inmobiliaria que afecta la ciudad» fueron únicamente un tema de conversación con colegas en el trabajo y en la maestría, este último asusto a un inversionista fuerte de un desarrollo inmobiliario en planificación de significativa magnitud. Lo que me hizo reflexionar un poco y animarme a escribir esta nota. La UFM promueve la MAPI como una maestría dirigida a profesionales interesados o involucrados en el desarrollo de proyectos inmobiliarios que deseen tener una visión integral de los mismos, con un fuerte enfoque en decisiones financieras y estratégicas. Con artículos como los del señor Dirkmaat tanto mi inversionista como yo pensamos: ¿Existe futuro en esto? ¿Vamos a arriesgar millones teniendo síntomas claros de una contracción del sector en un futuro cercano? y la más importante para mis finanzas personales ¿Porque me metí a esta maestría, si la misma universidad pronostica con estos artículos insostenibilidad de la industria?
Estoy seguro que estas publicaciones generan mucho ruido en la industria de la construcción, pero ponen en duda la reputación de otras empresas citadas en artículos anteriores, en cierto grado frenan la inversión como fue mi caso y la UFM pone en entredicho si existe futuro para los estudiantes de la MAPI. Espero al igual que varios colegas que el señor Dirkmaat se equivoque y que artículos como este o los anteriores no afecten las finanzas de más empresas.
Querido Raul:
Creo que queda muy claro que el artículo no representa ninguna postura oficial de la Universidad Francisco Marroquín. Como en muchos otros temas, pueden haber posturas divergentes por parte de otros catedráticos. Ahora bien, cada quien hace con los análisis lo que quieran. Además, cualquier persona tiene la libertad completa de tratar de refutar los análisis, escribir sobre el asunto, o circular su opinión. De hecho, esta libertad forma parte de la misión de la UFM. La responsabilidad de interpretar la información en un mundo cambiante corresponde a cada individuo, tal como también indica esta misma misión.
Frecuentemente entro en dialogo con una gran variedad de desarrolladores: ellos absorban la información para hacerse más fuertes, más ágiles, más alertas y más creativos. Si estoy en lo correcto, vendrán unos años difíciles. Pero los años difíciles obligan al sector a (i) consolidarse y (ii) volverse más creativos. Algunos en el sector desaparecerán. Como sabes, he señalado que la construcción está muy enfocada en construcciones residenciales verticales para la clase media/alta, principalmente en la Ciudad de Guatemala. Creo que ha llegado la hora a que los desarrolladores expanden su visión hacia otros nichos dentro de GT. A mi, en lo personal, siempre me gusta ver que mis alumnos hagan un análisis objetivo de los hechos y que busquen formas novedosas de hacer las cosas, en lugar de hacer un copy/paste del estatus quo de la industria.
Ha elegido una industria sumamente cíclica y le corresponde a cada uno en la MAPI entender esta ciclicidad e incorporarla en su profesión. Yo con gusto les apoyaría, y considero desafortunado no haber tenido la posibilidad de hacerlo.
Saludos,
Olav
Estimado Olav,
Primero que nada, muchas gracias por tomarse la molestia de responder a mi comentario, no creí que fuera usted personalmente quien contestataria y déjeme decirle que estoy 100% de acuerdo con usted, en cuanto a que los desarrolladores buscamos información de muchas fuentes para hacernos más fuertes, ágiles y creativos. También estoy de acuerdo con que se vienen años difíciles, con tanta oferta el mercado cada vez es más competitivo y el que no innova muere. También estoy super de acuerdo que es una industria cíclica en la que proyectar la demanda de forma correcta y poder entregar una propuesta de valor interesante lo es TODO.
En lo que no puedo estar de acuerdo con usted, es en que la UFM no representa o dicta una postura, una de las casas de estudio de mayor prestigio en el país publica tres artículos en seis meses, compartiéndolos en sus redes sociales obteniendo cientos de likes, comentarios y shares, que hace que los potenciales compradores esperen a que la «burbuja inmobiliaria» reviente para poder comprar su casa a un mejor precio (tal como lo indican varios comentarios que aparecen en el perfil de Facebook de Market Trends de la universidad), o bien minimizando la inversión porque el crecimiento de esa industria es insostenible y eventualmente colapsará, como fue el caso de mi inversionista. La UFM es un líder de opinión, el caso fuera diferente si se tratara de un blog de economía o un foro de opinión.
Nuevamente gracias por su respuesta y creo que desarrolladores como Cayala, Spectrum, Grupo Omni o Grupo Premier darán los resultados sobre si su análisis es correcto o no, en lo que nos queda del 2020.
Saludos,
Licenciado Olav, atendiendo a lo dicho en su artículo no puedo evitar recordar que la crisis inmobiliaria en EEUU tuvo dos componentes fundamentales: la sobre oferta inmobiliaria y la desfachatez bancaria caracterizada por la ausencia de control y des-regularización del mercado (que ya tenia data desde la época de Bush). De tal forma todo se comprometió hasta el punto de crear derivados en torno a esos productos que a su vez, comprometió prácticamente todo lo demás. Entonces pienso en Guatemala y le consulto: ¿qué porcentaje de la inversión destinada a la actividad construcción, compromete al resto de la economía guatemalteca? Teniendo en cuenta que aquí contamos con un mercado más bien cerrado y tradicionalista, sin una bolsa desarrollada, sin generación de derivados implícitos y que tampoco compromete la liquidez bancaria de la mano del control que teóricamente efectúa la SIB y que los dueños de los bancos nacionales son pocos y nada tontos como para arriesgar así sus empresas, peor aún luego aprendizajes como el que ofrece el caso Bancafé. Ahora, permítame adicionar otro punto: Somos una ciudad macrocefálica donde se concentran la mayoría de los centros de interés económico (por ejemplo los ingenios están en la costa pero sus oficinas centrales y/o contables en la ciudad) donde se llega más rápido a pie que en carro si se vive cerca de ahí, por lo tanto el crecimiento de la construcción en la ciudad no es más que una reacción oportunista de los dueños del capital ante una necesidad que hoy es traducida en demanda…y por supuesto, con precios tan ridículos por espacios tan pequeños que el ciudadano promedio ni siquiera podrá pasar la evaluación o el visto bueno de FHA. Dado lo anterior yo desestimo su pronóstico el cual no ronda más allá criticar el resultado estadístico del banguat, que si bien tiene sus luces y sombras, no hace más que proceder con las directrices del FMI en materia del SCN. Si la crisis fuera detectable al encontrar incongruencias en los cálculos del PIB, EEUU lo habría notado con facilidad. No, yo creo que es más importante conocer el comportamiento de los bancos privados y exigir a los mismos el correcto desempeño de sus funciones para no pasearse en los activos de su ser depositantes.
Buenas tardes,
Excelente artículo e interesante información. Creo que, según su análisis, se espera que existan una gran de edificaciones construidas y posiblemente vendidas pero que estén habitadas (en el caso de apartamentos) / utilizadas (en el caso de oficinas) en un muy bajo porcentaje. En otras palabras una sobre oferta de bienes inmuebles. Gracias por tomarse el tiempo para la investigación y redacción de dicha información, es otro punto de vista que hay que tener en cuenta si se desea entrar en esta línea de negocio. Ahora le hago la siguiente pregunta, ¿Usted cree conveniente invertir en inmuebles (ya sea en el ámbito de la construcción o compra) en este momento?
Saludos,
El método de calculo del PIB en Guatemala por el Banguat, tiene el respaldo del Fondo Monetario Internacional. La presentación del autor del artículo Olav Dirkmaat, es interesante y muy polémica, más, si el método que usan los paises de la Unión Europea y Estados Unidos no son comparables al que usan otros países.. No es solo Guatemala que usa el método de ajuste real sobre la base de un año X. -No del año anterior- Medir la produccion de Bienes y Servicios de un país, es tarea compleja y los técnicos de los Bancos Centrales, constantemente se están actualizando. Yo no tomo partido, entre los dos métodos y por ello me gustaria que el mismo se discutiera en mesa técnica. GUatemala es un país muy debil en estadísticas confiables y por ello el método que usan los paises Europeos y Estados Unidos no son comparables. Siendo este un problema eminentemente técnico, me gustaria oir la opinión del Banco de Guatemala y del Fondo Monetario Internacional. Adelante ahondaré más en el tema que es de interes nosolo para estudiantes sino para profesionales de la Ecionomía. ROLOPO
Interesante análisis, Olav.
Después de leer tu artículo, me considero en una posición crítica como comprador de vivienda (para habitarla). Estaba por adquirir un inmueble en planos en Ciudad de Guatemala y, en mi caso, con el financiamiento que esto conlleva. Me he sentido frenado después de leer tus últimos artículos. Como buen inversionista, es bien conocido que jamás se debe comprar en los picos altos y es responsabilidad de cada uno hacer su propio análisis financiero de acuerdo a los posibles escenarios.
Quería preguntarte, y sé que no constituye ninguna recomendación de compra/inversión de tu parte, pero con el objetivo de poder hacer una proyección más certera:
1. ¿Cuánto tiempo estimas que podría durar hasta que estalle la burbuja a partir de hoy?
2. En caso de estallar, ¿cuál crees que podría ser el decremento porcentual promedio en los precios de la vivienda en Ciudad de Guatemala?
3. ¿Ves algún escenario donde no estalle la burbuja inmobiliaria (o por lo menos no en el corto plazo) si los desarrolladores innovan de alguna forma así como mencionas en tu artículo?
Excelente este tipo de análisis, discusión y articulos!
Sin duda viene también una burbuja en el producto C y D muy pronto. Crecimiento exponencial de desarrolladores para un mercado limitado. La sobre oferta en mercados altos y medio alto se repetirá en segmentos mas bajos… tienes algún artículo sobre meses inventario?
Dicho es, me gustaría ver si podría comparar crecimiento de precios de vivienda promedio del área metropolitana contra cerecimiento de la oferta… no solo medir absorción pero también relación precios vs. ingresos. El PIB sigue siendo bastante general aunque se ve en tu analisis que hay crecimientos totalmente distintos. Lo pregunto porque uno de los temas muy evidentes en la burbuja inmobiliaria de USA (obvio hay más información publica para analizar) era el múltiplo de promedio de ingresos familiares vs precios promedio de vivienda. No solo subia la oferta de nueva (meses/inventario) sino que tambien subían los precios y la industria financiera creaba productos financieros (2ndas hasta terceras hipotecas y demás) con base en ese nuevo «equity» creado por la burbuja de precios. Creo que esta es una diferencia fundamental con GT donde más que nada hay sobre oferta pero los precios de inmuebles (verticales) son más constantes y los bancos más conservadores. En GT si crecen los precios de tierra pero no tanto los de vievienda vertical. Crees que hay acceso a datos para hacer ese comparativo en la ciudad de GT?
Muchas Gracias
Yo soy neófito en el tema y por eso mi pregunta, creo yo, simplista. La crisis de EE UU a qué se debió, a la sobre oferta de propiedades o la manipulación de las hipotecas?
Estimado Olav, ¿podría explicar por qué es insostenible la burbuja inmobiliaria? ¿Qué la hará estalllar?
Gracias,
Estimado Dr. Olav Dirkmaat, me llegan a mi correo las publicaciones de UFM, normalmente me son agradables sus publicaciones, desde el punto de vista académico. Pero este documento que hoy leo, es de un alto contenido metodológico y su forma de exponerlo es de una magna didáctica que merece comentárselo públicamente. Saludos y sigan sus éxitos.
Buenas tardes, este artículo es muy interesante y conviene promoverlos para generar un diálogo sobre nuestra realidad social y económica. Ahora, respecto al ejemplo simple del PIB tengo una observación. En el Año 2 el número de manzanas pasa de 100 a 110, crece 10% en volumen (110/100 *100-100). En el PIB a precios de año base pasa de $80 a $88, crece 10%. En el PIB a precios del año anterior pasa de $80 a $110, crece 37.5%. El método que propones da una variación diferente al crecimiento de 10% de manzanas, en tanto que la del Banguat sí es de 10%. Luego utilizas esta crítica para decir que los crecimientos de las actividades económicas deberían ser mayores con la metodología de precios del año anterior, pero ya sabemos que ésta no da resultados confiables (las manzanas crecieron 10%, no 37.5%), por tanto la conclusión de que el crecimiento de la construcción de edificios debería ser mayor parte de una metodología cuestionable.