Datos erróneos alimentan burbuja inmobiliaria: el mito de los niveles socioeconómicos de Guatemala

Desarrolladores y financistas inmobiliarios se dejaron engañar por datos erróneos: datos, en este caso, de los niveles socioeconómicos de Guatemala. Tanto el tamaño de la clase media/alta, en número de hogares, como los ingresos familiares de estas, son incorrectos y niegan la realidad económica del país.

Aquí puede encontrar el artículo en el que advertí de la existencia de una fiebre inmobiliaria en Guatemala. A primera vista, estos datos erróneos han alimentado la ilusión que hay un segmento de compradores de viviendas de cierta capacidad adquisitiva que realmente no existe. Y lo peor de todo es que muchos desarrolladores inmobiliarios se están tragando todos los datos como niños en una dulcería (por supuesto, muchos desarrolladores desean que estos datos sean ciertos). En este artículo quiero rebatir los datos prevalentes en el mercado con cinco métodos de contrastación.

Los datos erróneos de los promotores de la fiebre inmobiliaria: la famosa pirámide de los niveles socioeconómicos

Empecemos con la famosa pirámide socioeconómica. Esta pirámide se encuentra en una variedad de presentaciones, prospectos, panfletos y estudios de mercado de desarrolladores inmobiliarios. Indica la supuesta existencia de una gran clase media en el área metropolitana de Guatemala. La fuente, según los desarrolladores, es Prodatos, una empresa de investigación de mercado, junto a Unimer, Soporte, Dichter & Neira, y GSI, en un estudio promovido por la Unión Guatemalteca de Agencia de Publicidad (UGAP), como indica la revista Contrapoder (No. 21, 2013).

Con esta pirámide, de repente tiene sentido construir viviendas que implican el pago de cuotas mensuales elevadas, ya que – al parecer – existe un gran mercado por explotar[1].

Si uno trata de deducir de donde vienen los datos de Prodatos, se encuentra mucha ambigüedad. Según la revista Estrategia y Negocios[2], Edgar Monzón de Prodatos afirmó que tomaron la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos Familiares (ENIGFAM) del INE del 2010 como base (la revista incluso se refiere a esta como «base incuestionable»). Curiosamente, la ENIGFAM nunca fue publicada por el INE, aparentemente por no cumplir con los requisitos básicos.

Por lo visto, Prodatos determina el nivel socioeconómico de un hogar a base de un sistema de puntos. Este sistema asigna X puntos por cada televisor, por cada teléfono, por cada carro, por cada empleado doméstico, etcétera de un hogar. Se suma la cantidad de puntos y esto determina a que nivel socioeconómico pertenece cada hogar.

Sin embargo, parece que este método creó una brecha entre la clasificación de cada hogar y su respectivo ingreso familiar. Otra opción es que la muestra de Prodatos no es representativa de la población y, por ende, sobreestima los pesos de los niveles socioeconómicos medio-altos.

El uso extendido de la pirámide de los niveles socioeconómicos

A primera vista, estos datos de Prodatos son los mismos datos que otros impulsores inmobiliarios presentan y defienden. En particular, podríamos analizar la presentación de Humberto Olavarría de Inspecciones Globales, tal y como es reportado por El Periódico[3]. Según Humberto Olavarría:

• El segmento C representa 45% de la población metropolitana
• El ingreso mínimo mensual de este segmento es de Q10 mil ($1,300 dólares) por hogar
• El 58% de este segmento se graduó de la universidad

Por ello, parece que Inspecciones Globales usa los mismos datos que Prodatos. Además (no lo dijo Olavarría, pero lo suplemento):

• El segmento A/B representa 3.7% de la población metropolitana
• El ingreso mínimo mensual de este segmento es de Q25 mil ($3,250 al mes) por hogar
• La población metropolitana abarca los municipios Amatitlán, Chinautla, Guatemala, Mixco, San Miguel Petapa, Santa Catarina Pinula, Villa Canales and Villa Nueva.
• La población metropolitana cuenta con 2,425,813 personas y 620,027 hogares (promedio de 3.91 – casi 4 – personas por hogar)[4]
• En general, se puede asumir que los hogares «más ricos» tienen menos integrantes por hogar. Nos apoya la observación que el promedio es de 3.80 personas por hogar en el municipio de Guatemala, más bajo que los otros municipios en el área metropolitana.

Lo cual nos lleva a que el mercado inmobiliario actualmente cree que:

• Exista un segmento C de 279,012 hogares con ingreso mínimo de $1,300 dólares al mes
• Exista un segmento A/B de 22,940 hogares con ingreso mínimo de $3,250 dólares al mes

Ahora, el segmento A/B podría ser cierto. Solo sumando el número de hogares en las zonas prime nos da un número muy cercano (aproximadamente 23,000 hogares), aunque es debatible que cada hogar ingresa más de $3,250 dólares al mes. (De hecho, más adelante veremos que el segmento A/B también sufre de una sobreestimación.)

Mi argumento original era que estamos creando una oferta excesiva de viviendas para un segmento que no existe. Algunos analistas estaban de acuerdo con dicha afirmación, con la salvedad de que esta se concentraba únicamente en el segmento A/B y que la denominación «burbuja» no les parecía adecuada. Preferían denominar la situación como una «sobre-oferta en el segmento A/B» (curiosamente no parecen entender que con una sobre-oferta los precios deberían de caer, no subir).

Ahora, en este artículo quiero enfocarme en el supuesto segmento C. El segmento C no tiene los ingresos que el mercado supone. En otras palabras, el segmento C tiene un tamaño mucho menor al supuesto, gran parte del mismo pertenece en realidad al segmento D/E de menores ingresos. Implica que una posible burbuja inmobiliaria no se limita a los segmentos A/B (como algunos afirman), sino se extiende, al menos, hasta el segmento C (por lo cual ya no estaríamos frente a un problema aislado, sino frente a algo sistémico[5]).

A continuación demuestro porque el segmento C no puede tener el tamaño supuesto ni los ingresos familiares mencionados.

Refutación #1: Un vistazo a las zonas municipales de Guatemala

Una forma de validar los datos de Prodatos e Inspecciones Globales es simplemente ver en que zonas viven las personas actualmente. Esto nos puede dar una idea cuantos hogares y personas pueden existir a diferentes rangos de ingresos.

Según los datos de Prodatos, el 45.1% de la población metropolitana (hogares) gana entre Q7,000 y Q9,999 quetzales al mes. Sin embargo, sumando las poblaciones de las zonas 7, 18, 19, 21, 24 y 25 ya nos da un 50.1% de la población. Estas son zonas de nivel socioeconómico bajo, con hogares que tienen importantes limitantes económicos. Uno debe asumir que en estas zonas ganan el sueldo mínimo o menos, ya que gran parte de estas personas están en la informalidad y ganan menos del sueldo mínimo.

Cuando uno lleva la pirámide a sus conclusiones lógicas, nos quieren hacer creer que estos hogares (en las zonas mencionadas) tienen un ingreso familiar por encima de $1,000 dólares al mes. Esto, por supuesto, está fuera de lo razonable.

Se podría afirmar que los hogares son más grandes en estas zonas. Pero incluso variando el número promedio de integrantes (a 5 para las zonas mencionadas y 3.5 para las zonas prime), acabamos con un peso de 43% de estas zonas en el total de hogares.

Si la aproximación de Prodatos fuera cierta, significa que la «gran clase media» (el famoso 45%) de la pirámide de Prodatos debe estar en las demás zonas. A fin de cuentas, las zonas prime representan solo un pequeño peso en el total de personas y hogares, aproximadamente un 6.8% a 8.5% siendo muy optimista. Sin embargo, incluso en las zonas 14, 15 y 16 hay colonias de menores ingresos.

Por tanto, lo que efectivamente están afirmando es que este famoso 45% de la población con un supuesto ingreso familiar mensual que va desde Q10,000 ($1,300) hasta Q25,000 ($3,250) tiene que vivir en las zonas 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 11, 12, 13 y 17. Mejor dicho, para que sea cierta la pirámide de Prodatos, uno tendría que creer que el 100% de hogares en estas zonas ganan por encima de Q10,000 al mes. Creer esto, sin embargo, es descabellado y demuestra un tremendo desapego con la realidad económica económica de la Ciudad de Guatemala.

Refutación #2: Calculemos el ingreso familiar implícito de la pirámide de Prodatos

Otra forma de analizar el mismo problema es utilizar la pirámide de Prodatos y derivar el ingreso medio implícito: dado los rangos de ingresos familiares y los pesos de los diferentes niveles socioeconómicos, ¿cuál es el ingreso medio? Y ¿cómo compara esta cifra implícita con otros datos, por ejemplo, los datos del producto interno bruto per cápita publicados por el Banco de Guatemala y el Banco Mundial?

En este caso, asumo un ingreso promedio familiar en segmento A (Q61,000/mes para arriba) de Q235,458 al mes. Se usa este dato para alinear la pirámide con datos del Banco Mundial, los cuales indican que el 10% tiene el 38% del total de ingresos. El ingreso medio de los demás segmentos simplemente se deriva de los rangos de ingresos de cada segmento (rango inferior + rango superior dividido por dos). Con estos supuestos, logré calcular un ingreso medio implícito a la pirámide de Prodatos.

Et voila. Se resolvió el problema de la pobreza en Guatemala. Implícitamente, Prodatos nos está diciendo que el ingreso medio por hogar es de Q15,350 (casi $2,000 dólares al mes). Al anualizar estos datos, nos da un ingreso familiar medio de Q184,200 (casi $24,000 dólares al año).

Sin embargo, sabemos que el producto interno bruto (PIB) nominal per cápita es de $4,500, siendo el 10% gasto público[6]. También deberíamos considerar el valor económico generado dentro del país por extranjeros. Todo esto, de hecho, se contempla en el ingreso nacional (PNB) neto ajustado per cápita, el cual equivale a $3,785.

Con datos de PIB y PNB per cápita en la mano, y si los datos de Prodatos fueran ciertos, cada hogar tendría que tener 6.3 integrantes. Esto parece un error, porque cada hogar tiene un promedio de 3.9 integrantes. En principio, esto nos indicaría que Prodatos estaría sobreestimando el ingreso promedio familiar por unos 60%.

Claro, uno podría decir que son datos al nivel país, no al nivel metropolitano. Así que en lugar de usar el dato del Banco Mundial, también nos podemos basar en datos de la Encuesta Nacional de Condiciones de Vida o ENCOVI (2014), publicado por el INE. En la ENCOVI, disponemos de datos de ingresos por hogar pero de cada departamento. Según la ENCOVI, el ingreso promedio por hogar en el area metropolitana está alrededor de $11,800 dólares al año. Esto significa que Prodatos, implícitamente, sobreestima el ingreso familiar promedio por un factor 2x[7] y que la pirámide en su actualidad no puede ser cierta.

Refutación #3: Tamaño del segmento real derivado de número de personas con educación universitaria

Otra forma de abordar el mismo problema es analizar si el número de graduados universitarios que se derivan de la pirámide socioeconómica de Prodatos coincide con datos de otras fuentes sobre el número de graduados universitarios en el área metropolitana. Si los datos no coinciden, es probable que la aproximación del segmento C sea errónea.

Según el INE, la población en el área metropolitana de Guatemala que cuenta con un título universitario es de 312,905 (el 12.9% de la población total), lo cual incluye todos los segmentos socioeconómicos.

En cambio, la declaración de Olavarría en El Periódico asegura que – únicamente dentro del segmento C – el 58% de la población metropolitana contaría con título universitario. Si tenemos en cuenta que, según el propio Olavarría, el segmento C cuenta con el 45% de la población total, esto implicaría que el 26.1% de la población del área metropolitana de la ciudad cuenta con título universitario (y eso asumiendo que sólo los del segmento C tienen título universitario, lo cual no tiene sentido alguno).

Es decir, nos hace creer que existen 633,137 personas con un título universitario en el área metropolitana solamente en el segmento socioeconómico C[8], lo cual podría implicar que está sobreestimando el tamaño del segmento C al menos por un factor de 2x, pero probablemente de 3x a 4x.

Es fácil notar que el dato del INE es más sensato si lo contrastamos con la información brindada por las universidades del país. Anualmente, entre 2013 y 2017, se graduaron entre 20,000 a 34,000 personas de las universidades (privadas y pública) a nivel nacional. Sin embargo, hace quince años, esta cifra era de aproximadamente un cuarto del nivel actual[9]. Además, según el INE, el 54% de estos graduados son de fuera del área metropolitana. Por tanto, y dado que muchas universidades son de reciente creación, los números de Olavarría simplemente no pueden ser ciertos[10].

Refutación #4: Usando el coeficiente Gini y datos del Banco Mundial para validar la pirámide socioeconómica

El coeficiente de Gini es una medida de desigualdad en la distribución de ingresos (o riqueza) en un país, el cual debe su nombre al estadístico italiano Corrado Gini. Un Gini de 0 corresponde a perfecta igualdad (cada uno de los de hogares tiene exactamente el mismo ingreso), mientras un Gini de 1 corresponde a perfecta desigualdad (un solo hogar tiene todo el ingreso en una sociedad).

Como ya hemos mencionado arriba, el PIB per cápita (nominal) es de $4,500 al año. Además, el coeficiente de Gini de Guatemala es de 0.48, según el Banco Mundial (ha estado por encima de 50 en años recientes). Para simplificar el ejemplo, vamos a asumir que el coeficiente de Gini es 0.50.

Un coeficiente de Gini de 0.50 con un PIB per cápita nominal de $4,500 nos da la siguiente distribución:

Es importante comentar la tabla de arriba. El ingreso mediano, derivado del PIB, nos sale en $237.92 por mes. Este número es más bajo que el ingreso medio (PIB per cápita) de $375 al mes ($4,500 dividido por 12 meses), porque los segmentos socioeconómicos bajos son mucho más grandes que los segmentos medio-alto y alto.

Según Prodatos, el 48.8% de los hogares ingresa más de Q10,000 al mes ($1,300 al mes). ¿Como podemos reconciliar este dato con las conclusiones del coeficiente Gini, de que el 50% más pobre gana – en promedio – tan solo $127.50 al mes (10 veces menos) y que el 10% más rico gana – en promedio – lo que según Prodatos gana la mitad de la población metropolitana?

En otras palabras, el coeficiente Gini y los datos de PIB per cápita nos indican que los números de Prodatos están lejos de ser sensatos.

Refutación #5: La distribución de ingresos familiares por la Encuesta de Empleo e Ingresos (ENEI)

A pesar de que no haya publicado la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos Familiares (ENIGFAM), el INE si publica la Encuesta de Empleo e Ingresos (ENEI). Esta encuesta embarca todo el país y determina, entre otras cosas, cuantos integrantes tiene un hogar, cual es el estatus laboral de cada integrante, y cuanto ingresa cada persona. Estos datos nos sirven para validar o refutar la pirámide de Prodatos.

Es importante notar, antes de ver los datos, que algunos hogares tienen un ingreso 0. En la gráfica, tenemos en cuenta el total de sueldos base en cada hogar. Algunos hogares no tendrán ingresos laborales, ya que viven de sus ahorros, de su jubilación, de aportes voluntarios (monetarios y no monetarios) por parte de su familia u organizaciones caritativas, de remesas, o simplemente están en desempleo. Según los datos del INE, estos hogares representan el 23% del total.

Aquí observamos la dura verdad económica de Guatemala: efectivamente, no existe una clase media. Lo que hay es una clase alta/media-alta muy concentrada y una cola muy larga, la cual representa los niveles socioeconómicos bajos. De hecho, en la medida que Guatemala logre desarrollarse, podría surgir una clase media vibrante, tal como ha pasado en muchos países asiáticos.

Siempre podemos cuestionar la calidad de las encuestas del INE y los factores que usan para ponderar los hogares cuando intentan extrapolar la muestra a la población general[11]. Pero la diferencia con Prodatos es tan grande que alguno de los dos por definición debe estar muy equivocado. Y los datos del INE parecen más sensatos a la luz de las otras cuatro contrastaciones que hice.

Como se puede observar, según la pirámide original el segmento C (ingreso familiar mensual de Q10,000 para arriba) representa 279,630 hogares, pero según la ENEI el segmento C solo representa 37,820 hogares.

¿El segmento C estaría más cerca al 45% mencionado por Inspecciones Globales o más cerca al 6% reportado por el INE? Yo apostaría mi dinero a que la cifra real se acercara más a la cifra del INE.

Hacía una pirámide alternativa

Sin embargo, los datos del INE tienen sus limitantes. Primero, no considera otros ingresos que no sean sueldos (incluso ingresos por comisiones no se están contando). Segundo, los encuestados autoinforman sus ingresos personales. Puede existir un sesgo de aceptabilidad social, el cual lleva a sobreestimar estos ingresos autoinformados. Curiosamente, según estudios, este sesgo es más pronunciado en los niveles socioeconómicos altos que en los bajos. Tercero, no podemos validar los datos del INE y los datos del INE no se contrasta con, como es la costumbre en países desarrollados, datos de ingresos reportados en la SAT.

Por lo tanto, propongo una pirámide ajustada a base de los datos que ya existen. Estos ajustes nos dan los siguientes niveles socioeconómicos:

Ojo: esta pirámide es por hogares. Si fuera por población (personas), los porcentajes de los segmentos A/B/C estarían todavía más bajos (ya que el tamaño de hogar es menor en los segmentos medio-altos).

En esta pirámide alternativa simplemente asumí que el tamaño del segmento C está sobreestimado por un factor 2x. El segmento E corresponde a la población de zonas 7, 18, 19, 21, 24 y 25, mientras asumo un mismo peso de estas en los demás municipios del área metropolitana. Estos niveles socioeconómicos están mejor alineados con la ENEI del INE, pero contempla que en los niveles A, B y C también aparecen no asalariados (es decir, empresarios) y posibles errores de medición o extrapolación por parte del INE.

Ahora, mi punto no es presentar una nueva pirámide. Mi punto es que la actual pirámide, frecuentemente usada por desarrolladores inmobiliarios, es errónea. Esta pirámide ajustada es una primera propuesta hacia la revisión completa de la pirámide de Prodatos.

El desarrollo inmobiliario guatemalteco se basó en datos erróneos

Sin entrar en mucho detalle de por qué surgió el error, parece que el sistema de puntaje utilizado por Prodatos para asignar segmentos ha sesgado sensiblemente la pirámide de ingresos familiares al alza. En otras palabras, el desarrollo inmobiliario se basó en un segmento socioeconómico que realmente no existe.

No es una tarea grata hacer explícitos los errores en medio de una burbuja. Muchas personas que niegan la existencia de una burbuja tienen un interés personal en prolongarla, a costa de inversores minoristas y pequeños.

Pero también es realmente doloroso como algunos guatemaltecos desconocen la realidad (o tragedia) económica de su propio país desde sus torres de marfil. Además, es una irresponsabilidad que el Instituto Nacional de Estadística (INE) no compile ni publique datos de esta naturaleza de una forma clara y consistente.

Otra vez, la conclusión debe ser la misma. La demanda de vivienda es – en su mayoría – especulativa, y tarde o temprano la burbuja inmobiliaria va a resultar obvia. Los inteligentes tendrán cuidado y sobrevivirán, los menos inteligentes quebrarán y serán eliminados por nuestro amado proceso de mercado.

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ERRATA Y ACLARACIONES POST HOC: En el artículo original, se menciona únicamente a Prodatos como origen de la pirámide de los niveles socioeconómicos y se hizo omiso a las demás compañías detrás del estudio de la pirámide socioeconómica: Unimer, Soporte Dichter & Neira y GSI, en un estudio promovido por la Unión Guatemalteca de Agencia de Publicidad, según la revista Contrapoder (No: 21, 2013). También se rectificó las siguientes frases: “El desarrollo inmobiliario guatemalteco se basó en datos erróneos” (originalmente: “El desarrollo inmobiliario guatemalteco se basó en una mentira”), “(…) el desarrollo inmobiliario se basó en un segmento socioeconómico que realmente no existe” (originalmente: “(…) el desarrollo inmobiliario se basó en una mentira de un segmento socioeconómico que realmente no existe”) y “Por lo visto, Prodatos determina el nivel socioeconómico de un hogar a base de un sistema de puntos” (originalmente: Por lo visto, Prodatos solo usa (si es que la usa) esta encuesta indirectamente, ya que se determina el nivel socioeconómico de un hogar a base de un sistema de puntos”), ya que el autor en ningún momento pretendió implicar que un posible error en la pirámide socioeconómica fuera deliberado, intencional, por maldad y/o consciente.

El presente artículo no tiene como intención de difamar la reputación, o causar daño, a ninguna de las instituciones mencionadas y no pretende ser representativo para el trabajo en general de dichas compañías. No pretendemos expresar un juicio de valor sobre la competencia de las instituciones mencionadas. Este artículo tiene como único objetivo demostrar que el estudio detrás de la pirámide socioeconómica, tal y como es mencionada y difundida en medios públicos, no está correctamente realizado.

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Publico el Excel (descargar aquí y aquí) con los datos originales y mis propios cálculos para que cualquier persona pueda ver la fuente de los datos del artículo. Como inversor, me ocupo con encontrar la verdad y evito el conflicto de interés personal por casarme con el sector inmobiliario. Invito a cualquier interesado que analice los datos para un diálogo abierto sobre el mercado inmobiliario y sus premisas.

Aviso legal: el análisis contenido en este artículo es obra exclusiva de su autor, las aseveraciones realizadas no son necesariamente compartidas ni son la postura oficial de la Universidad Francisco Marroquín.

Notas al pie

[1] Los bancos guatemaltecos, los cuales se inundan en quetzales prestables por las operaciones del Banguat, también se tragaron el cuento y bajaron las tasas de interés a niveles históricamente bajos, lo cual está alimentando la burbuja inmobiliaria también.
[2] Fuente: Revista Estrategia y Negocios
[3] Fuente: «Segmento C, un sector con diferentes necesidades», El Periódico (edición de miércoles 16 de octubre 2019)
[4] Fuente: Censo 2018
[5] A estas alturas es interesante recordarnos que en los EE.UU. inicialmente pensaban que no había burbuja, sino unos problemas aislados en ciertos segmentos del mercado y en ciertas zonas del país, específicamente los famosos subprime. Lea por ejemplo los comentarios del anterior presidente de la Reserva Federal, Ben Bernanke, antes de la crisis inmobiliaria del 2008 aquí.
[6] Fuente: OCDE (https://www.oecd.org/gov/guatemala_en.pdf)
[7] $20.000 al año divido por $2.300. Curiosamente, el autor pensaba por un segundo que la estimación por PIB/Gini y la pirámide de Prodatos casi coincidían, hasta que se dio cuenta que los datos de Prodatos son mensuales y del Banco Mundial anuales. Recordemos que hay pobreza en la capital y que hay ricos fuera de la capital, aunque relativamente menos. Es improbable que la pobreza en el área metropolitana es 8 veces menos que en el interior.
[8] En otras palabras, parece creer que hay dos veces más títulos universitarios entre los segmentos C que el total reportado entre todos los segmentos.
[9] Fuente: Prensa Libre (enlace aquí)
[10] El artículo de El Periodico se refiere explícitamente a títulos por persona, no por hogar. Si fuera el 26,1% de hogares, el segmento C contaría con, al menos, 161.000 títulos universitarios.
[11] La Encuesta Nacional de Condiciones de Vida (ENCOVI) del INE también contiene datos de ingresos por hogar y da un resultado similar a la ENEI. Además, según estudios, es más probable que las personas sobrereporten ingresos en encuestas que subreporten.

Réplica de Prodatos

Réplica de Inspecciones Globales