¿Qué dicen los datos de importación sobre el mercado inmobiliario en plena pandemia?

Debido a la crisis del COVID19, la expectativa es que se acercan tiempos difíciles para el mercado inmobiliario en Guatemala. Aunque es claro que varios proyectos han sufrido cancelaciones[1], ha sido difícil entender la magnitud de la crisis en el sector. Con precios opacos y sin datos públicos de transacciones, es difícil identificar tendencias. Pero sí existen datos públicos acerca de las importaciones (por producto) en Guatemala: ¿qué dicen estos datos de la tendencia en el mercado inmobiliario?

Conclusión #1: La construcción se recuperó … en el corto plazo

Los datos dejan poca duda que el sector de construcción se recuperó completamente del cierre impuesto por el gobierno debido al COVID19. Esto tiene lógica: el hecho de que un desarrollador llegue a la fase de construcción implica que:

1. Cerró su financiamiento
2. Invirtió en y consiguió todas las licencias pertinentes
3. Firmó contratos con las empresas de construcción

En estos casos concretos, estos tres factores representan costos hundidos (sunk costs). Si durante la crisis se vuelve a estimar la rentabilidad del proyecto, ya no se tendrá en cuenta los gastos ya incurridos. Esto tiene como consecuencia que para prácticamente todos los proyectos, abandonar la construcción es menos rentable que seguir construyendo (y posiblemente vender las unidades a precios menores de lo originalmente estimado).

Además, los bancos guatemaltecos tienen un exceso de liquidez (la crisis del COVID19 provocó un aumento en los depósitos bancarios). Esto implica que para muchos desarrolladores el costo de financiamiento bancario no ha aumentado.

En resumen, lo que se estaba construyendo, se seguirá construyendo. Los proyectos que se pusieron en marcha antes del COVID19, se van a seguir construyendo si las circunstancias lo permitan. Y esta tendencia se ve claramente en los datos.

Tomaré tres rubros para ilustrar esta tendencia: cemento, cobre y hierro/acero. Aunque es cierto que especialmente el cemento cuenta con amplia producción doméstica, podríamos considerar que la mayoría de los cambios en el corto plazo no son debido a un cambio de composición del sector (menos producto nacional, más producto extranjero), sino debido a un cambio de tendencia general (más demanda en general, favoreciendo tanto a los productos nacionales como extranjeros). También es cierto que en otros países se usa más cobre en la construcción (principalmente por las tuberías), pero que en Guatemala el PVC tiene mucha popularidad como bien sustituto. Pero a pesar de esto, podría ser un indicador que nos brinde información valiosa bajo el supuesto de que la composición no cambia (se usa en la misma proporción PVC versus cobre que antes).

Primero, veremos las tendencias de los tres rubros desde el 2015:

Aquí podemos apreciar que el cobre incluso está por encima de niveles de 2019 (pero no por encima por los niveles de 2017). De igual modo, el hierro y acero, un rubro de importación con mayor peso que el cobre, está en niveles muy similares que antes del COVID. Por último, la importación de cemento está al alza desde el 2018, y actualmente se encuentra a niveles similares a los reportados antes del COVID.

Estas tendencias se ven mejor si vemos cada producto por aparte, comparando los primeros 8 meses del 2020 con los primeros 8 meses del 2019:

Por último, la misma tendencia se evidencia cuando sumamos los primeros 8 meses del 2019 y 2020:

Estos datos respaldan mi convicción de que la construcción se recuperó por completo, ya que los proyectos en marcha se seguirán construyendo por motivos financieros totalmente racionales.

Conclusión #2: La construcción va a tener problemas en el mediano plazo

Otra cuestión completamente diferente son los nuevos proyectos inmobiliarios: si los inventarios (stock) empiezan a aumentar y las nuevas unidades no se “absorben” por el mercado, el sector de la construcción puede sufrir su crisis no ahora, pero en un par de años. En esta tesitura, es posible que se frene en seco el inicio de nuevos proyectos.

Es decir, aunque se terminen construyendo los proyectos en marcha, si estos proyectos no se venden, no habrá nuevos proyectos. Como consecuencia, el golpe al sector de construcción se pospone.

Yo creo que esta tendencia se muestra en las importaciones de otros tres rubros: electrodomésticos (incluye refrigeradores, congeladores, estufas, lavavajillas, etc.), cerámica, y muebles.

Podemos cuestionar la inclusión de cerámica en esta sección, y no la anterior: la cerámica parece imprescindible para entregar una unidad de vivienda. En parte, los datos apoyan esta premisa. Sin embargo, como veremos, la suma de los primeros 8 meses del año está muy por debajo de la suma de los primeros 8 meses del 2019, lo cual indica que la demanda no se recuperó de todo.

Otra vez, veremos los datos de los tres rubros de importación desde enero 2015:

En esta gráfica observamos – mucho más que con el cemento, cobre y acero – una caída en 2020 que, aunque se ha recuperado levemente, está muy lejos de su nivel precrisis. Todos ellos están muy por debajo de los niveles de pre-COVID19. Nos hace sospechar que, por tanto, la demanda final de bienes raíces no se recuperó tanto como la construcción de los mismos. Es muy posible que se estén construyendo unidades (conclusión #1) que no se están vendiendo (conclusión #2). Si la demanda final de vivienda se hubiera recuperado de igual forma que la construcción, sería lógico ver una completa recuperación en las importaciones de muebles, electrodomésticos y cerámica (esto no implica que esta recuperación aún se pueda dar).

Veamos los datos de forma desglosada para ver que está pasando:

Aquí podemos observar que de abril a julio hubo un mucho menor ritmo de importación de cerámica, pero que en agosto esta cifra mostro señales de recuperación (esto sugiere tal vez que la cerámica es más parte de la “construcción” que un reflejo de la “demanda final”).

También podemos observar que la demanda de aparatos electrodomésticos (los cuales no cuentan con producción doméstica) se recuperó levemente, pero no de todo. Incluso el dato más reciente de agosto 2020 está casi 10% por debajo del mismo mes en 2019 (la gráfica puede ser sujeta a una ligera ilusión óptica, ya que la caída en mayo, por ejemplo, ha sido brutal: -40%).

Lo que más resalta es la caída en la importación de muebles: incluso en agosto, las cifras del 2020 no pintan muy bien. En importación de muebles estamos en 2020 con una caída de 25%-30% con respecto al mismo periodo de 2019: la importación de muebles no se ha recuperado para nada desde su punto más bajo en plena ola de la pandemia.

Por último, la misma tendencia se ve en los datos acumulados del 2019 (enero a agosto) y del 2020 (enero a agosto):

1 + 2 = 3?

Si combinamos las dos conclusiones, parece que mi tesis se sustenta (aunque es necesario monitorear los datos de los siguientes meses): la construcción se recuperó en el corto plazo, pero la demanda final de vivienda no se ha recuperado por completo. Esto tendrá como consecuencia menos construcción en el mediano plazo, cuando ya se entreguen los proyectos que actualmente están en marcha.

Aviso legal: el análisis contenido en este artículo es obra exclusiva de su autor, las aseveraciones realizadas no son necesariamente compartidas ni son la postura oficial de la Universidad Francisco Marroquín.

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[1] No es mi intención enfatizar proyectos individuales, pero las cancelaciones se muestran en, entre otras formas, anuncios publicitarios de proyectos que antes de la crisis ya habían vendido el 100% de sus unidades.